Acquistare un immobile all’estero presenta elementi di complessità, di natura legale e fiscale, che devono essere presi in esame prima dell’operazione. Tre casi sotto la lente

L’acquisto e la detenzione di un immobile fuori dai confini nazionali coinvolge vari aspetti che interessano tanto l’aspetto personale quanto quello strettamente patrimoniale. La componente emotiva o famigliare, lo scopo d’investimento, necessità lavorative o di studio possono essere i fattori alla base di tali operazioni. Qualunque sia la motivazione occorre tenere nella giusta considerazione gli aspetti tecnici e gli adempimenti correlati all’acquisto che nella maggior parte dei casi incidono in modo significativo sulla decisione di dove e cosa acquistare.

Il budget disponibile è sempre il punto di partenza a cui si aggiunge l’avere ben chiaro l’obiettivo che si intende perseguire. Come per ogni operazione patrimoniale è consigliabile farsi assistere da professionisti qualificati. Meglio se localizzati nel Paese in cui si intende acquistare. Vuoi per la conoscenza delle normative applicabili e degli usi locali ma anche semplicemente per la conoscenza della lingua straniera e la adeguata comprensione dei documenti.

Si parte quindi dal legale per gli aspetti giuridici correlati alla provenienza, regolarità documentale e amministrativa dell’immobile, all’analisi formale e sostanziale dei contratti preliminare e definitivo. La mole di documentazione e di clausole che normalmente contraddistinguono questi contratti può nascondere costi extra o irregolarità formali e sostanziali del bene tali da rendere l’acquisto meno appetibile di quello che ci si è prospettato. È inoltre opportuna l’analisi di convenienza tra acquisto diretto o tramite un veicolo societario. Al legale occorre poi affiancare il consulente fiscale affinché curi gli adempimenti correlati alla detenzione dell’immobile nel Paese estero, quali la compilazione e presentazione delle dichiarazioni fiscali, il calcolo e la liquidazione delle imposte laddove previste. Ulteriori professionalità possono essere l’agente immobiliare per la ricerca dell’immobile e la società di gestione per la messa a reddito.

Opportuna è poi l’apertura di un conto corrente bancario con un istituto locale per le necessità finanziarie legate appunto al pagamento delle imposte, ma soprattutto nel caso di accensione di un mutuo per finanziare l’acquisto. Nell’ambito di operazioni immobiliari su vasta scala sono le stesse banche, per lo più appartenenti a gruppi internazionali, a fornire oltre all’immobile, l’assistente alla vendita, il notaio, il conto corrente dedicato, il mutuo, il corretto adempimento della fiscalità e, a scelta dell’investitore, anche la messa a reddito della proprietà.

Per chi dall’Italia detiene un immobile all’estero vi sono poi gli adempimenti da evadere nel Paese di residenza. In termini generali i dati dell’immobile vanno riportati nel quadro RW della dichiarazione ai fini del monitoraggio fiscale in quanto suscettibile di produrre redditi all’estero. Si rende poi dovuta l’Ivie, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (0,76% del valore degli immobili). Si aggiunge l’Irpef, se l’immobile è messo a reddito o in caso di sua rivendita per la tassazione dell’eventuale plusvalenza, tenendo conto delle Convenzioni per evitare la doppia imposizione stipulate dall’Italia con il Paese estero. Sia per l’Ivie sia per l’Irpef possono spettare dei crediti di imposta sulle corrispondenti imposte pagate all’estero.

Completato così il quadro generale da tenere in considerazione non resta che scegliere il Paese in cui investire. We Wealth ha selezionato tre tra le mete più ambite nel panorama internazionale riportando le principali imposte locali e spese accessorie, a livello puramente indicativo. Un’utile guida per chi è intenzionato ad acquistare in questi tre Paesi.

Francia

Imposte sul reddito

• Canoni di locazione: Tassazione con progressive in base al reddito (dal 20% fino al 45%).
• Plusvalenza da cessione: imposta sostitutiva (19%) a cui si aggiungono contributi sociali (17,2%).
• Potrebbe aggiungersi, a determinate condizioni, una imposta progressiva (dal 2% al 6%).

Imposte su proprietari e occupanti

• Taxe d’habitation: dovuta dal soggetto che occupa l’immobile al 1° gennaio di ogni anno. Si applicano dei coefficienti sulla rendita catastale rivalutata.
• Imposta di non occupazione in alcune aree del Paese a carico del proprietario se l’immobile risulta non occupato per almeno un anno al 1° gennaio. Aliquota del 12,5% per il 1° anno, poi 25%.
• Ifi: imposta con aliquote progressive, se il patrimonio netto al 1° gennaio supera 1,3 mln €.

Imposte patrimoniali

• Tax foncière: imposta patrimoniale sugli immobili detenuti al 1° gennaio di ogni anno calcolata con dei coefficienti stabiliti su base locale applicati ad una parte della rendita catastale rivalutata.

Imposte indirette e accessorie

• Imposta di trasferimento (da 5,09% a 6,4%) se la cessione non è soggetta a Iva (20%).
• Onorari notarili calcolati in misura dello 0,814% sul prezzo di vendita.

Regno Unito

Imposte sul reddito

• Canoni di locazione: ritenuta alla fonte (20%) in alternativa, previa istanza, presentazione dichiarazione con tassazione progressiva in base al reddito.
• Plusvalenza da cessione: soggetta a tassa sul capital gain con aliquote crescenti fino al 28%.

Imposte su proprietari e occupanti

• Council tax: imposta comunale sulla proprietà dovuta dall’occupante di un’abitazione domestica con aliquota forfettaria per abitazione. Le abitazioni non occupate sono tassate sul proprietario (non scomputabile da Ivie italiana cfr. Circolare n. 28/E del 2012
• Imposta sui servizi.

Imposte indirette e accessorie

• Sdlt (stamp duty land tax): 2% sulla parte di prezzo tra £ 150mila e 250mila, 5% sopra £ 250mila e fino a £ 925mila, 10% sopra £ 925mila e fino a £ 1,5 mln, 12% oltre. Se l’acquisto è soggetto a Iva (20%) questa è trattata come parte della Sdlt.
• Non previsto l’intervento del notaio. Onorari professionali mediamente tra 0,5 e 1% (legale, geometra, fiscalista).

Stati Uniti

Imposte sul reddito

• Redditi da locazione: Imposta federale sul reddito netto tassabile che deriva dalla proprietà, con aliquote progressive.
• Plusvalenza da cessione: dopo un anno dall’acquisizione imposta sostitutiva (20%).
• Tassazione progressiva negli altri casi.
• Possono aggiungersi imposte locali sul capital gain.

Imposte patrimoniali

• Imposte locali sugli immobili applicate dai singoli Stati e comuni o contee.

Imposte indirette e accessorie

• Non sono previste imposte federali sull’acquisto. Possono essere previste delle imposte dai singoli Stati sulla registrazione degli atti.
• Non è previsto l’intervento del notaio.

Fonte : Sole24ore