Agenzia del territorio: nell’ultimo trimestre un mercato immobiliare stabile.

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September 30, 2012

Con questo secondo articolo continuiamo l’analisi dei dati che trimestralmente elabora l’Agenzia del territorio con le proprie “Note trimestrali” sull’andamento del mercato immobiliare in italia.
Il resoconto che facemmo nel precedente articolo tre mesi fa a proposito del primo trimestre 2012 lo potete leggere quì.
Le nostre impressioni - Leggendo l’ultima “Nota trimestrale” di pochi giorni fa (27 settembre 2012), e concentrandoci sui dati che a questo blog maggiormente interessano, ovvero il settore residenziale, l’impressione generale è di un minimo aumento del numero delle compravendite rispetto all’ultimo trimestre precedente. Osservando la Tabella1 infatti, si noti come rispetto alle 110.021 transazioni registrate dall’Agenzia nel primo trimestre 2012 le transazioni del secondo trimestre siano di fatto aumentate a 119.673. Notare invece come, rispetto allo stesso trimestre di un anno fa, le transazioni sono diminuite di un circa 25%.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, Agenzia del territorio riporta un confronto tra i prezzi medi di quotazione tra il secondo semestre 2011 e questo primo semestre 2012. Il confronto sembra sottolineare un “non drammatico” calo dei prezzi degli immobili, dove solo i centri urbani di Venezia e Palermo fanno registrare dei cali rispettivamente del 4 e del 2,8% rispetto al trimestre precedente (Tabella7). Solo Reggio Calabria fa registrare una drammatica performance con il suo drammatico -10% riportato in Tabella8. Roma centro storico, come anche Torino, Verona, Parma, Ravenna, Bergamo e Cagliari invece, fanno registrare quotazioni in lieve aumento rispetto al trimestre precedente.
In generale quindi il mercato sembra abbastanza stabilizzato sia nei prezzi che nel numero di compravendite; anzi quest’ultime, rispetto ai primi mesi dell’anno, sembrano addirittura il leggero aumento e per tutti i settori analizzati, non solo il residenziale
La notizia piace urlata !? - Leggendo gli articoli redatti dai vari mezzi di informazione, dai giornali ai siti web e confrontandoli con i dati diffusi dall’Agenzia, a noi non sembra molto corretto catalogare la situazione attuale col grido di “Crollo del mercato della casa” o “Mercato sempre più giù”. Interpretando le tabelle insieme a voi, noi nei dati ci vediamo una diffusa stabilità rispetto al trimestre precedente sia pur ovviamente in un contesto comunque drammatico rispetto ad un anno fa. Il tutto non esclude un evolversi della situazione verso il peggio già col prossimo trimestre ci mancherebbe (personalmente ne sono convinto) ma oggi la situazione fotografata dall’Agenzia con la sua nota trimestrale è questa.
La diversa interpretazione dei dati diffusi dipende ovviamente da “quale” confronto vogliamo fare e “quali” conclusioni vogliamo trarre; la maggioranza dei mezzi di informazione urlano ed evidenziano essenzialmente l’ulteriore contrazione del mercato facendo un confronto 2° trim 2011 ed il 2° trim 2012; noi il confronto lo vogliamo fare anche tra 1° trim 2102 ed il 2° trim 2012; l’analisi di Agenzia del territorio ci evidenzia anche altri aspetti meno drammatici di quelli urlati e che non possiamo non vedere.
Noi nei dati, il “bicchiere mezzo pieno” lo abbiamo visto; tuttavia la situazione apparentemente stabile al ribasso di oggi potrebbe riprendere ad essere “descritta” di nuovo in peggioramento sin dal prossimo trimestre. Basta infatti considerare che con la prossima Nota trimestrale si terrà conto del numero delle transazioni di luglio, agosto e settembre, mesi in cui le compravendite sono storicamente ridotte all’osso per via dell’estate di mezzo, ovvero quando notai, banche e mutuati vanno in vacanza.
ANALISI DEI CONTENUTI TECNICI DELLA NOTA TRIMESTRALE:
Le compravendite in Italia - Nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato lo scorso trimestre nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9%, peggiorando il dato tendenziale del I trimestre 2012 (-17,8%). Si tratta del numero minimo di transazioni registrate in un secondo trimestre dal 2004, peggiorando il dato del II trimestre 2011 (erano 350.052 NTN).
La Tabella 1 mostra per il II trimestre 2012 tassi tendenziali negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 119.673 transazioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -25,3% (erano 160.139), aumentando così il calo rilevato nel primo trimestre del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze che con 95.709 NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, segna una perdita del -24,4%. Continua la contrazione degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del terziario, con 2.621 NTN, che segna la flessione più sostenuta delle transazioni, -32,7%, seguito dal commerciale (6.583 NTN), -28,5% e infine il settore produttivo (2.368 NTN) perde il 26,4% dei volumi compravenduti.

“NTN” = “Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate”. (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni).

Le compravendite nelle metropoli - L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni registrata nel II trimestre 2012 a livello nazionale si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane per popolazione (Tabella 4). Con 20.002 NTN le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -22,0%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (-17,9% tendenziale). Tra le città, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo, -27,0%, Milano, -26,2%, Bologna, -25,1% e Genova, -25,0%.

Le quotazioni elle abitazioni nei grandi centri urbani – Nel seguito del paragrafo è analizzato l’andamento delle quotazioni nelle 12 maggiori città per popolazione. Come evidenziato in Tabella 6, tra le 12 più grandi città nel I semestre 2012 la quotazione media più elevata si registra a Bologna (3.402 €/m2) seguita a breve distanza da Roma (3.385 €/m2) e Firenze (3.285 €/m2) mentre a Milano il valore medio al m2 risulta di 3.024 €/m2. I valori più bassi si rilevano a Palermo (1.569 €/m2) e a Catania (1.459 €/m2). In termini di variazioni rispetto allo scorso semestre si riscontrano cali quasi ovunque. Palermo mostra la diminuzione maggiore, -2,1%, cali tra -1,5% e -1,1% si riscontrano a Genova, Napoli, Catania e Venezia. Aumenti, seppure molto lievi, sono mostrati dalle città di Roma, +0,4%, Torino, +0,3% e Verona, +0,1%. Firenze è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato (320 mila euro circa), seguono Roma e Bologna con un valore medio intorno a 300 mila euro.

Per le grandi città, in Tabella 7 si riporta il valore medio della quotazione in “centro” calcolato come media semplice delle quotazioni nelle zone della sola fascia centrale, della quotazione nelle fasce non centrali calcolato come media semplice delle quotazioni di tutte le zone nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la quotazione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotazioni dei comuni confinanti con la città, ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Relativamente ai soli centri delle città, con 7.089 €/m2
Roma evidenzia la quotazione media maggiore in aumento del +0,8%. Lievi aumenti si registrano anche nei valori delle fasce centrali di Torino, (3.359 €/m2,+0,3%) e Verona (2.839 €/m2,+0,4%). La quotazione minore si rileva nella fascia centrale di Palermo, 1.599 €/m2.

Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani - In questo paragrafo si riporta l’analisi dell’andamento delle quotazioni nel I semestre 2012 per le città (non considerando le 12 più grandi città) con popolazione superiore a 150 mila abitanti. Per le città così determinate in Tabella 8 si riportano le quotazioni medie, il valore per unità abitativa compravenduta, le quotazioni medie delle sole fasce centrali e le relative variazioni rispetto al II semestre 2011. La quotazione più elevata si riscontra a Parma, 2.450 €/m2, seguono Monza e Livorno intorno ai 2.300 €/m2, valori poco superiori ai 2.000 €/m2 si riscontrano a Prato, Cagliari e Brescia. Dalla stima del fatturato medio per unità, emerge che il maggior valore medio delle abitazioni si osserva a Prato con 240 mila euro circa spesi per l’acquisto di un‘abitazione in questa città. L’abitazione è mediamente più “economica” a Reggio Calabria 112 mila euro circa. Circoscrivendo l’analisi alle sole fasce centrali di ciascuna città Parma conferma il valore più elevato, 3.209 €/m2 seguita però dal centro di Padova 3.063 €/m2. Rispetto allo scorso semestre si registra un calo sostenuto a Reggio Calabria che mostra una flessione delle quotazioni del -10% circa sia per l’intera città sia per la fascia centrale. Nelle restanti città le variazioni oscillano tra il -2,7% rilevato nel centro di Pescara e il +0,5% registrato mediamente a Parma. In Figura 10 il grafico mostra le distanze tra i valori medi delle abitazioni in centro e quelli medi riferiti all’intero comune.


Note metodologiche: I dati delle compravendite sono stati estratti il 27 agosto 2012 e si riferiscono al II trimestre 2012. Al fine di evidenziare e chiarire l’oggetto della pubblicazione trimestrale dell’Agenzia del Territorio in relazione ai volumi delle compravendite si precisa quanto segue. I dati delle compravendite pubblicati dall’Agenzia del Territorio si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
al prossimo trimestre.. !
Massimo
aiutomutuo.finanza@gmail.com
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