Tempi sempre più lunghi per vendere casa

Persistono le difficoltà sul mercato immobiliare.

Gli ultimi dati diffusi sulle compravendite nel terzo trimestre del 2012 illustrano ancora un’importante riduzione dei volumi scambiati.

Tra le motivazioni che contribuiscono a disegnare questo scenario l’incertezza dei potenziali acquirenti e la resistenza dei proprietari immobiliari a ribassare i prezzi della richiesta a fronte di una disponibilità di spesa che si contrae.

Questo comporta un rallentamento delle dinamiche di incontro tra domanda e offerta e un aumento delle tempistiche di vendita.

Nelle grandi città per vendere un immobile occorrono 213 giorni, nell’hinterland invece 242, mentre nei capoluoghi di provincia 225 giorni.

Rispetto ad un anno fa c’è un aumento rispettivamente di 29 giorni, 39 giorni e 15 giorni.

I tempi di vendita si allungano dunque in tutte le realtà territoriali.

Tra le grandi città è a Verona quella in cui si registrano le tempistiche più lunghe: per vendere un immobile occorrono in media 238 giorni.

Seguono Bari con 232 giorni e Torino.

Occorre meno tempo a Napoli e a Roma che si attestano sotto i 200 giorni rispettivamente con 179 e 187 giorni.

E’ nell’hinterland delle grandi città che si registra l’incremento maggiore delle tempistiche di vendita che sono aumentate di 39 giorni.

Nell’hinterland di Palermo si osserva un aumento di due mesi rispetto ad un anno fa, esattamente si registrano 273 giorni per riuscire a vendere il proprio immobile.

Due mesi in più anche per l’hinterland romano che passa da 164 giorni a 223 giorni e per quello di Firenze cha sale da 161 giorni a 226 giorni.

Sono i comuni della provincia di Napoli quelli in cui per realizzare una compravendita occorrono meno giorni, esattamente 211.

RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

 

A MEDIO LUNGO TERMINE L'IMMOBILE E' SEMPRE IL MIGLIOR INVESTIMENTO.

Riforma del condominio: le novità per amministratori e condomini

 

 

La riforma del condominio è stata approvata ed è legge dello Stato anche se non entrerà in vigore nei tempi consueti, ma solo dopo sei mesi dalla sua pubblicazione. Esaminando il testo licenziato v'è da chiedersi: si poteva fare di più? La risposta è: certamente sì.

Si sarebbe potuto cogliere l'occasione che si presentava per dar vita ad un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell'Unione Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Certo si sarebbe dovuto costruire poi attorno a tale innovazione un impianto normativo concepito su basi e schemi diversi da quelli ai quali siamo tutti legati da ormai settanta anni e dai quali siamo inevitabilmente condizionati.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell'amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.

Ne avrebbe tratto giovamento il condominio che sarebbe così definitivamente uscito da quel limbo nel quale la dottrina e la giurisprudenza, qualificandolo come “ente di gestione” sono state costrette a relegarlo in assenza di soluzioni giuridiche diverse.

Invece, in questo limbo continuerà a rimanere, rendendo necessario arrampicarsi sugli specchi per affrontare, nella prassi quotidiana, questioni che avrebbero potuto invece essere facilmente risolte con la soluzione indicata.

Basti pensare alla recente risoluzione dell'Agenzia delle Entrate che, stante la mancanza di capacità giuridica in capo al condominio, ha dovuto ricorrere, con un volo di fantasia che lascia francamente perplessi, all'individuazione di una società di fatto tra i condomini promotori dell'installazione di pannelli fotovoltaici per finalità fiscali connesse ai pagamenti da parte del Gestore.

In realtà, considerazioni giuridiche di natura formalistica legate a un secolare retaggio culturale hanno messo in ombra la circostanza che il legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali, può disciplinare liberamente un istituto anche in modo radicalmente nuovo e anche uscendo dagli schemi della tradizione fino a quel momento utilizzati.

Ma tant'è, questo è il prodotto finale di anni di lavori parlamentari su disegni di legge reiteratamente proposti, ripresentati più volte e modificati spesso in funzione di influenze di gruppi di pressione portatori di interessi talvolta estranei alle esigenze di rinnovamento, dopo settanta anni di disciplina codicistica, di un istituto che interessa praticamente l'intera popolazione del Paese.

Ne è nato un prodotto che potremmo definire il risultato di un'operazione di restyling dell'istituto che si è limitato a recepire la pluriennale elaborazione di una giurisprudenza che ha svolto in questa materia regolata da poche norme e da una infinità di pronunce, un'attività di supplenza di un legislatore inerte.

Diciamo subito che, alla fine, avrebbe potuto anche andare peggio poiché durante il lungo iter dei lavori sono state eliminate numerose norme la cui approvazione sarebbe stata esiziale.

Rammentiamo qui a mero titolo esemplificativo tutte le disposizioni pesantemente invasive della proprietà che avrebbero trasformato l'amministratore da gestore delle cose comuni in una sorta di sceriffo o peggio ancora di capo fabbricato di poco edificante memoria e il condominio non in un luogo di solidarietà, ma di conflittualità permanente caratterizzato da delazioni, atti emulativi e conseguenti reazioni e con un enorme incremento del contenzioso.

Sono state del pari e per fortuna espunte anche le norme con cui si sarebbero introdotti orpelli burocratici costosi e inutili come il registro degli amministratori e il registro dei condominii.

Come se non bastassero già i registri esistenti e come se bastasse essere iscritto in un registro per essere preparato e adeguatamente formato.

Nonostante siano ancora numerosi i difetti, le carenze e le contraddizioni ancora presenti, va detto con pari obbiettività, che alcuni miglioramenti e novità positive sono riscontrabili nell'impianto normativo approvato.

L'Amministratore

Moltissimi cambiamenti vanno registrati con riferimento alla figura dell'amministratore.

Cambia ad esempio il limite per l'obbligatorietà della nomina che passa da più di quattro a più di otto unità condomini (art 1129 cc), alla durata della carica, che rimane di un anno ma con la novità del tacito rinnovo alla scadenza (pur con le perplessità che genera il mancato coordinamento della norma con l'art 1135, 1° comma), all'aumento rilevante delle attribuzioni (art 1130): si pensi ad esempio alla tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, alla tenuta del registro di contabilità nel quale vanno registrate tutte le operazioni di dare/avere in ordine cronologico entro trenta giorni dall'effettuazione, alla nuova complessa composizione del rendiconto, art 1130 bis, connesso all'obbligo di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del medesimo entro centoottanta giorni.

Viene previsto anche l'obbligo, salvo dispensa dell'assemblea, di agire in giudizio (anche) ai sensi dell'art 63 disp att cc per la riscossione coattiva dei crediti verso il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

si tratta all'evidenza di un termine posto solo come limite al di là del quale si configura un motivo di revoca dell' amministratore, fermo restando però che non può certo essere inteso come un invito all'amministratore ad attendere tale termine passivamente né tantomeno al condomino di ritenere il termine come una sorta di legittimazione a procrastinare i pagamenti.

E' invece al contrario opportuno che l'amministratore si attivi tempestivamente anche alla luce della previsione della prededucibilità ai sensi dell'art.111 del RD del 16.3.1942 n. 267 dei contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè per le innovazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'art 63 primo comma disp att cc.

La legge detta anche disposizioni dirette a disciplinare i rapporti con terzi fornitori e creditori del condominio resi difficiltosi per effetto della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n 9148/2008.

In proposito l'art 63 disp att cc fa rientrare in un certo senso dalla finestra quella solidarietà passiva che la citata sentenza aveva fatto uscire dalla porta, mitigandola però, con la previsione di una sorta di sussidiarietà, posto che si vieta ai creditori di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti prima di aver escusso gli altri condomini.

Viene anche stabilito da un lato che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (e fin qui tutto come prima) e, dall'altro lato, che il cedente rimane obbligato in solido con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Non basta quindi una comunicazione dell'avvenuta cessione, essendo richiesto l'invio di copia dell'atto traslativo.

Importanti anche le norme dettate in tema di revoca da parte dell'autorità giudiziaria con l'elencazione sia pure a titolo esemplificativo di specifiche fattispecie di gravi irregolarità (art 1129), e con la statuizione dell'obbligo, a richiesta dell'assemblea, di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile e soprattutto, le disposizioni relative ai requisiti necessari per l'esercizio dell'attività.

E' questa la novità forse più rilevante per quanto concerne l'amministratore perché segna un mutamento epocale rispetto al passato: sparirà , se non nei casi in cui l'amministratore sia anche condomino, la figura dell'amministratore dilettante.

Dall'entrata in vigore della legge in poi l'amministratore dovrà essere in possesso di un diploma di scuola secondaria e aver svolto un corso di formazione iniziale (a meno che non abbia svolto l'attività almeno per un anno nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore della legge) e dovrà , in ogni caso e senza eccezione, frequentare corsi periodici di formazione.

L'Assemblea

Rilevanti novità sono introdotte (art 66 disp att cc) anche per quanto riguarda l'assemblea, ad esempio per quanto riguarda le modalità di invio dell'avviso di convocazione e le modalità del suo svolgimento.

Anche con riferimento all'assemblea, va rilevato che sono state eliminate disposizioni presenti nel testo precedente che, recependo alcune, peraltro isolate, sentenze di merito prevedevano il divieto di tenere assemblee nei giorni festivi, estendendo il divieto a qualunque festività religiosa di qualsiasi confessione, disposizioni che avrebbero comportato effetti micidiali, soprattutto per quei condominii ubicati in luoghi di villeggiatura nei quali i proprietari si recano soprattutto o soltanto nei giorni festivi.

Il combinato disposto dei divieti e delle limitazioni delle deleghe da un lato e il divieto di cui sopra avrebbero sostanzialmente reso ingestibili quei condominii.

Non è stato invece purtroppo accolto il suggerimento di eliminare l'istituto rivelatosi del tutto inutile nella prassi, dell'adunanza in prima convocazione

Vengono previste maggioranze in taluni casi più agevoli da conseguire, ma viene al tempo stesso riconfermato il fondamentale principio della necessità della doppia maggioranza, che costituisce un cardine insostituibile a garanzia della democrazia in condominio e quello della necessità comunque della esistenza della maggioranza ai fini della valida costituzione dell'assemblea.

Viene chiarito specificamente (art 1120) quali maggioranze siano necessarie (quelle del secondo comma dell'art.1136 cc) per disporre alcune innovazioni regolate da leggi speciali : eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico, realizzazione di impianti fotovoltaici, di cogenerazione, fonti eoliche o comunque rinnovabili, realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immonbiliari o dell'edificio, impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.

Il diritto di voto viene attribuito a proprietari e usufruttuari, per quanto di competenza di ciascuno, mentre non si fa cenno all'usuario né all'habitator, né al conduttore che rimane comunque titolare del diritto di voto nei casi previsti dall'art 10 della legge n.392/78 e che secocndo la pronuncia 23.1.2012 n.869, ha, limitatamente a tali questioni , anche un autonomo diritto di impugnativa della delibera.

Viene sancito espressamente il divieto di conferire deleghe all'amministratore esteso a qualunque assemblea e il limite per il conferimento di deleghe quando i condomini siano più di venti (il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale).

Altre novità

La legge risolve poi alcune dibattute questioni: ad esempio in materia di videosorveglianza sulle parti comuni, in risposta ad una sollecitazione del garante della privacy che da tempo chiedeva venissero introdotte disposizioni chiare, si prevede che l'installazione dei relativi impianti possa essere deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art 1136 cc.

Infine, vengono chiariti dall'art.70 ter disp att cc, alcuni aspetti controversi in materia di mediazione in condominio (in attesa di conoscere le motivazioni della sentenza della Corte costituzionale sulla illegittimità della obbligatorietà della mediazione).

Queste in sintesi le prime valutazioni su una riforma ormai attesa anche se nella consapevolezza delle sue carenze e delle problematiche che comunque certamente deriveranno dalla sua applicazione. Vedremo ora quale sarà il suo impatto sui rapporti condominiali.