Affitti: mini guida sulle novità 2014 Dalla Tasi all’Ape, passando per le detrazioni per gli inquilini di alloggi popolari, fino al divieto di pagamento in contanti dei canoni. In rassegna tutte le novità 2014 per gli affitti.

Chi vive in affitto da quest’anno dovrà fare i conti con numerose novità che il governo ha introdotto per il settore delle locazioni immobiliari. Dal divieto di pagamento in contanti, alla Tasi, la tassa sui servizi comunali, a carico dell’inquilino, passando per il taglio all’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato, fino all’aumento delle detrazioni per chi vive in alloggi popolari e al nuovo modello RLI per la registrazione. Ecco una breve panoramica sulle novità in vigore da quest’anno sugli affitti.

Pagamento canoni locazione – Si parte dal pagamento del canone di locazione che grazie alla legge di stabilità non potrà più essere effettuato in contanti. Così scatta dal 1 gennaio 2014 l’obbligo di utilizzare mezzi di pagamento tracciabili, come assegno bancario non trasferibile, assegno circolare non trasferibile, bonifico. Tuttavia il ministero dell’Economia e delle finanze, con la nota del Dipartimento del Tesoro n.10492 del 5 febbraio 2014, ha precisato che il pagamento dei canoni di locazione può avvenire sempre e comunque in contanti, ma solo fino all’importo di 999, 99 euro. Ciò significa che l’uso del contante è precluso qualora l’importo del canone di locazione sia di importo pari o superiore a 1.000 euro. La novità ha come fine quello di assicurare la tracciabilità del denaro contante. La prova del pagamento in contanti entro la soglia di 999,99 euro, onde evitare l’applicazione delle sanzioni amministrative, è data dalla ricevuta del pagamento. 

Tasi anche per gli inquilini – Da quest’anno entra in vigore la IUC, la nuova Imposta Unica Comunale che si compone di Imu, Tasi ( la tassa sui servizi indivisibili comunali) e Tari (tassa sui rifiuti). Proprio la Tasi sarà a carico tanto del proprietario quanto dell’inquilino. Sono i comuni che devono decidere, con apposite delibere, le aliquote Tasi sulla prima e sulla seconda casa, nonché sulle case in locazione. L’aliquota massima della Tasi sulle case in affitto può raggiungere il 3,3 per mille e la somma di Imu e Tasi può arrivare al massimo di 11,4 per mille. Sempre i Comuni possono decidere di applicare un’aliquota più bassa ai contratti a canone concordato. Per le abitazioni locate, comunque l’inquilino pagherà una percentuale della Tasi variabile tra il 10% e il 30% a scelta del comune, sempre se la durata del contratto di locazione supera i 6 mesi. Se dura meno di 6 mesi, l’inquilino non pagherà la sua quota della Tasi.

Ape - L’Ape, l’Attestato di prestazione energetica, quel documento redatto da tecnici qualificati e indipendenti che misura l’effettivo rendimento energetico dell’immobile, è obbligatorio nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione. È il proprietario che deve metterlo a disposizione dell’inquilino già al momento dell’avvio delle trattative e poi consegnarlo al momento della stipula del contratto. È bene però precisare che dal 24 dicembre 2013, con l’entrata in vigore del decreto «Destinazione Italia», non c’è più l’obbligo di allegare l’Ape al nuovo contratto di locazione per le singole unità immobiliari, ma rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso, ossia le compravendite immobiliari. Nel contratto di locazione, deve essere inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in relazione all’Ape. In mancanza di questa clausola il contratto di locazione non sarà nullo, ma si applicherà una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 1.000 a 4.000 euro.

Cedolare secca – Un’altra novità molto importante che riguarda gli affitti, in vigore dal 1 gennaio 2014, è il taglio dell’aliquota della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 15 al 10%. A beneficiare del regime sostitutivo sulla tassazione degli affitti, sono le persone fisiche locatrici, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile. La cedolare secca si applica solo per gli immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. L’importo della cedolare si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti che viene ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative – articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988), ossia i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e quei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Il Piano casa ha ridotto l’aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato, dal 15 al 10%. Un taglio in vigore già dal 1 gennaio 2014 e fino al 2017. Il taglio si applica in maniera automatica ai contratti già in essere al 1 gennaio 2014, senza dover effettuare alcun adempimento. I proprietari di immobili che hanno stipulato un contratto di locazione a canone concordato, ma non hanno optato per il regime della cedolare secca, possono invece farlo entro la scadenza del pagamento annuale dell’imposta di registro, usando il modello RLI, e informando sempre il conduttore con lettera raccomandata.

Modello RLI – Quando si stipula un contratto di locazione, questo deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle entrate. Dal 31 marzo 2014 entra in scena un nuovo modello per la registrazione, il modello RLI che sostituisce il precedente modulo 69. Con il modello RLI, reperibile on line sul sito dell’Agenzia delle entrate, il proprietario di immobili concessi in locazione chiede la registrazione del contratto ma anche comunica eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché può esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca. Il modello RLI deve essere presentato online, collegandosi sul sito dell’Agenzia delle entrate o scaricato, compilato e presentato a mano agli sportelli territoriali delle entrate. Il modello può essere presentato senza dover necessariamente allegare il contratto di affitto quando:

• il numero di locatori e di conduttori non sia superiore a tre per una sola unità abitativa e massimo 3 pertinenze
• gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto di locazione non contiene particolari clausole
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Sconti fiscali per inquilini – Da ultimo la novità importante, dal punto di vista prettamente fiscale, che riguarda chi vive in affitto, è l’aumento delle detrazioni, gli sconti fiscali per gli inquilini di alloggi popolari. È il nuovo Piano casa 2014 che tra le tante misure introdotte a sostegno dell’emergenza abitativa, prevede l’aumento degli sconti dell’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, per chi vive in case popolari. Tali sconti ammontano a:

• 300 euro per chi dichiara redditi fino a 15.493,71 euro
• 150 euro per chi dichiara redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Dal 1° gennaio 2014 nuovo assetto dell'imposta di registro

Dal 1° gennaio 2014 nuovo scenario per le imposte di registro, ipotecarie e catastali che porterà sconti ma anche rincari.

La rivoluzione in vista è frutto del decreto Istruzione approvato dal Governo (Dl 104/20013 pubblicato sulla G.U. del 12/09/2013) che si innesca sul federalismo municipale (Dlgs 23/2011 art.10).

A partire dal 1° gennaio 2014, in luogo delle molteplici aliquote dell’imposta di registro oggi applicabile, per i trasferimenti immobiliari si applicheranno solo due aliquote:

-2% se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione (ad eccezione di quelle accatastate in A1,A8 o A9) in presenza delle condizioni per l’agevolazione prima casa;

-9% in tutti gli altri casi.

La nuova normativa prevede poi l’abrogazione di tutte le agevolazioni previste attualmente: si tratta ad esempio di quelle previste per la piccola proprietà contadina, per i terreni montani, per i trasferimenti di edifici storici tra privati, per i procedimenti di separazione e di divorzio.

In tema di imposte ipotecarie e catastali, si passerà dall’attuale misura ( proporzionale del 2% e dell’1% o dell’importo fisso di Euro 168 a seconda dei casi) all’importo fisso di 50 Euro per ciascuna.

Si passerà poi all’importo di 200 Euro in tutti i casi in cui oggi l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 168 Euro come nel caso dei contratti di comodato di immobili. Resta immutata l’imposta fissa di registro nella misura di € 67,00 come nel caso della cessione del contratto di locazione.

Sempre dal 1° gennaio 2014 varierà la definizione di abitazione non di lusso al fine di poter beneficiare del trattamento di favore previsto per l’acquisto di immobili aventi le caratteristiche di prima casa in tema di imposta di registro e ipocatastale. In futuro tale definizione non sarà più legata alle caratteristiche dell’immobile in termini di superficie utile o della presenza o meno di piscine o campi da tennis come avviene attualmente, ma si farà riferimento solo alla categoria catastale: saranno considerate di lusso quelle accatastate nelle categorie A1, A8 e A9.

Calando la nuova imposizione ai casi concreti si evidenzia una diminuzione di tassazione in ambito di rapporti fra privati, ma un aumento nel caso in cui si acquisti un immobile per il quale è oggi prevista un’agevolazione in futuro abolita.

Ad esempio i trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti non in possesso della qualifica di coltivatori diretti o IAP (imprenditori agricoli professionali) finora tassati al 18% (15% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria e 1% imposta catastale) passeranno ad un’imposizione totale del 9% + 100 Euro a titolo di imposte ipotecarie e catastale, con un consistente risparmio di imposta. Se gli acquirenti potessero fregiarsi della qualifica di coltivatori diretti o IAP passerebbero da un’imposizione agevolata di 168 Euro (imposta di registro)+168 (imposta ipotecaria)+1% (imposta catastale), all’imposizione ordinaria del 9% (imposta di registro) + 100 Euro di imposte ipotecarie e catastali con un forte aggravio di tassazione.

Nell’ambito dei terreni edificabili si assiste invece ad un beneficio per il contribuente in quanto all’attuale 8% di imposta di registro + 2% ipotecaria + 1% catastale, si passerà al 9% imposta di registro + 100 Euro ipocatastali.

Nell’ambito dei fabbricati compravenduti da privati con le caratteristiche di prima casa oggi tassati al 3% (imposta di registro) + 168 Euro (imposta catastale) + 168 Euro (imposta ipotecaria), la nuova tassazione prevede un’imposta di registro del 2% + 100 Euro di imposte ipocatastali con un beneficio quindi in capo al contribuente. Se l’immobile invece è una seconda casa o un’immobile non abitativo (es.negozio) e la compravendita avviene sempre tra privati la tassazione passerà dall’attuale 10% (7% imposta di registro + 2% ipotecaria + 1% catastale) al 9% per l’imposta di registro + 100 Euro di ipocatastale generando anche in questo caso un risparmio di imposte.

La maggiore tassazione la si evidenzierà invece nel caso in cui oggetto della compravendita saranno ad esempio:

- immobili vincolati per pregi storico-artistici non aventi per l’acquirente le caratteristiche prima casa in quanto l’imposta di registro passerà dall’attuale 3% + 2% ipotecaria + 1% catastale al futuro 9%+ 100 Euro ipocatastale.

- procedimenti di separazione e di divorzio oggi esenti da ogni tributo ma dal 1° gennaio 2014 “puniti” con un imposta di registro del 3% se l’immobile oggetto di trasferimento ha per l’acquirente i requisiti prima casa o del 9% in caso contrario oltre a 100 Euro di ipocatastali per entrambe le ipotesi.

Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita sia venduto da un’impresa al privato occorre rammentare che l’imposta di registro è dovuta in misura percentuale solo relativamente agli atti esenti IVA; diversamente, qualora l’atto sia imponibile IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.

Calando tale considerazione nell’ambito della futura nuova imposizione, che comunque non modifica la normativa IVA sui trasferimenti immobiliari, si può dedurre che:

- in caso di compravendita di immobile abitativo soggetta ad IVA, la futura imposizione comporterà un leggero aumento di tassazione in termini di imposte in quanto le attuali imposte fisse di Euro 168,00 ipotecarie e catastali aumenteranno ad Euro 200,00 ciascuna. Nel caso in cui, invece, l’atto sia esente IVA all’attuale tassazione del 7% a titolo di imposta di registro + 2% ipotecaria + 1% catastale, si sostituirà in futuro quella del 9% per l’imposta di registro + 100 Euro a titolo di ipocatastale con un leggero risparmio di imposte.

NOMISMA. I prezzi delle case continuano a scendere.

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 09 lug - L'osservatorio Nomisma segnala come nel primo semestre il calo sia stato del 2,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno per le case nuove e del 2,6% per quelle usate. Rispetto ai massimi toccati nel 2008, la flessione in termini nominali e' rispettivamente del 18,6% e del 19,1% che diventa 26% considerando l'inflazione. Le attese del centro studi sono per ulteriori cali nei prossimi mesi: nel 2014 i prezzi delle abitazioni scenderanno del 4,6% e continueranno a calare anche nel 2015 (-1,2%) tornando a crescere moderatamente solo nel 2016 (+1,4%). Per Nomisma il mercato immobiliare sembra essersi lasciato alle spalle il punto piu' basso come dimostra il fatto che nel primo trimestre le compravendite sono trornate a salire "del 4,1% tendenziale ponendo fine a otto anni di marcata flessione". Tuttavia solo "una correzione piu' marcata dei prezzi, stimabile nell'ordine di un ulteriore 10% consentirebbe di attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi" e, quindi, a far ripartire il settore.

Immobiliare, Nomisma: Nuova flessione prezzi in prima parte 2014 (-19,6%) Il dato emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare luglio 2014

“La strada della ripresa del mercato immobiliare si conferma lunga e tortuosa. La perdurante debolezza economica rappresenta un elemento di indiscutibile penalizzazione della possibilità di acquisto di beni durevoli. Non deve stupire se oggi le famiglie alla ricerca di un’abitazione siano poco più di 324 mila contro le quasi 730 mila di un anno fa, mentre quelle potenzialmente interessate ad attivarsi sono 1,6 milioni a fronte dei quasi 2 milioni registrati nel 2013”. È quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, luglio 2014 curato da Nomisma e relativo a 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). A consuntivo dell’anno 2013, le compravendite immobiliari nelle 13 grandi città si sono ulteriormente ridotte, seppure con un’intensità in progressiva attenuazione. La congiuntura negativa del settore ha prodotto un ridimensionamento significativo del mercato, con quantità dimezzate nel segmento abitativo e cali nell’ordine del 56,5% e del 63,5%, rispettivamente, in quello commerciale e terziario (var.% 2013/2006).

Il primo trimestre dell’anno in corso ha segnato, tuttavia, un’inversione di tendenza: l’aumento delle quantità compravendute è risultato del 7,4% nel segmento abitativo e del 14,9% in quello commerciale, a fronte della perdurante debolezza del segmento direzionale, testimoniata dall’ulteriore riduzione delle attività (-2,6%). A livello nazionale, il balzo in avanti delle compravendite residenziali nel primo trimestre del 2014 si è attestato nell’ordine del 4,1% tendenziale, ponendo fine a otto anni di marcata flessione. La modestia delle transazioni registrate sul mercato negli ultimi anni è il risultato di una perdurante difficoltà di incontro tra un’offerta in costante crescita e una domanda in progressivo calo in tutti i segmenti. I tempi medi di vendita e di locazione hanno raggiunto livelli decisamente elevati in tutti i segmenti, ma si conferma la tendenza emersa nel corso del 2013 di una stabilizzazione degli stessi in tutti i segmenti. Un altro fattore che concorre a ridurre la liquidità degli immobili in vendita è lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto. Anche per questo indicatore il livello raggiunto è elevato, ma tutto sommato stabile per il terzo semestre consecutivo. All’interno del mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa, lo sconto medio praticato ha superato il 17%.

I canoni hanno fatto segnare tendenze analoghe, ma essendo la locazione uno “sbocco” in caso di impossibilità di accesso alla proprietà, si è registrato nell’ultimo anno un significativo rallentamento della flessione sul segmento residenziale, mentre sul versante degli immobili strumentali alle attività produttive, il calo è proseguito con intensità analoghe a quelle dei precedenti due anni. Nel complesso, il mercato delle locazioni residenziali ha manifestato nel 2014 una minore dispersione dei valori e un innalzamento del canone mediano. Sul fronte creditizio non vi sono dubbi sul superamento degli eccessi restrittivi che hanno caratterizzato la fase più acuta della crisi, ma pare altrettanto evidente che il ritorno alla normalità allocativa sia un processo appena avviato e, per il momento, limitato al sostegno delle famiglie. Una correzione più marcata dei prezzi, stimabile nell’ordine di un ulteriore 10% sulla base di un’analisi delle condizioni del mercato creditizio pre e post crisi, consentirebbe di attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi. È, tuttavia, alle erogazioni che occorre fare riferimento per garantire un irrobustimento delle dinamiche moderatamente espansive. Anche se non vi sono dubbi che il punto più basso dell’attività transattiva sia ormai alle spalle, la strada da fare pare tutt’altro che breve, ed è forse venuto il tempo di accelerare il passo.