Si tratta di una vera e propria emergenza quella che sta colpendo il settore immobiliare italiano. Il primo trimestre 2012 ha registrato, infatti, un brusco crollo delle le erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili. L’Osservatorio sul credito al dettaglio di Assofin, Crif e Promteia, hanno rilevato un calo pari al 47%.
In netto calo anche le erogazioni di credito al consumo che hanno registrato un -2,2% nel 2011 e -11% nei primi tre mesi del 2012.
Perché crollano le erogazioni
Anche se il livello di rischio sul credito resta stabile, ci sono diversi fattori che possono aver concorso ai risultati che leggiamo sopra:
Crollano le surroghe, operazioni non richieste in fase di tassi in crescita.
Le famiglie hanno un atteggiamento di massima cautela nei consumi e questo è testimoniato soprattutto dalla bassa quota di mutui con Loan to Value ratio (cioè quelli con oltre l’80% dell’immobile finanziato) contratto solo dal 5% circa dei flussi totali dopo l’11%, e dall’aumento della quota di nuovi mutui con durata superiore a 26 anni (che riguarda il 42% del totale).
Sempre la situazione di forte instabilità economica ha portato le famiglie a scegliere formule che le tutelino contro eventuali futuri innalzamenti dei tassi: aumentano le richieste di mutuo a tasso misto e a tasso fisso (entrambe al 27% nei primi tre mesi del 2012), anche se, dato che i tassi di mercato di riferimento si sono mantenuti su livelli contenuti, circa il 50% delle erogazioni complessive nel 2011 e il 46% nel primo trimestre 2012 è stato ancora stipulato a tasso variabile.
Negli ultimi tre giorni, sono tre le notizie, in ambito immobiliare che meritano un approfondimento. Andiamo con ordine.
L’obiettivo IMU centrato grazie alla raccolta di 9,551 miliardi dalla prima rata, e con il raggiungimento di 20,085 miliardi per la fine dell’anno gli italiani (e il Governo) hanno tirato un sospiro di sollievo visto l’ormai scongiurato aumento delle aliquote IMU per il versamento del saldo di dicembre e anche dell’eventuale seconda rata di settembre per chi avesse scelto la soluzione in tre rate con riferimento all’abitazione principale.
La seconda notizia riguarda l’intervista del Governatore della Banca d’Italia al Corriere della Sera secondo cui, riporto:
Da noi la bolla immobiliare non c’è stata. Nessuna bulimia di prestiti a fini immobiliari. Il nostro rapporto fra mutui e valore di mercato delle abitazioni è inferiore al 70 per cento. In altri Paesi è vicino, se non superiore, al 100
La terza notizia è la forte flessione del mercato del credito alle famiglie nel 2011 e nei primi tre mesi dell’anno, con le erogazioni di mutui immobiliari per acquisto di abitazioni calati nel -47% nel primo trimestre 2012.
Ora, vediamo di fare una semplice e diretta osservazione: per chi ancora non se ne fosse accorto, al di là del diverso del sentiment delle singole persone, tutti i dati mostrano come la situazione del mattone italiano sia (in realtà, per i lettori di questo spazio, è una situazione già evidenziata da diverso tempo) in costante peggioramento, e le previsioni di risalita, chi parla del 2013, chi del 2014, non mi sembrano abbiano dati a supporto.
La base di ri-partenza è essenzialmente vincolata alla questione prezzi: immobili con prezzi alti, a cui non corrispondono caratteristiche architettoniche, di risparmio energetico, di utilities intesi come servizi pubblici (uffici e trasporto pubblico) e privati (chiamiamola “vivacità commerciale”) che ne giustifichino il prezzo di vendita, o il canone di affitto.
L’immobiliare, e la casa, in particolare, muterà sempre più in futuro il suo ruolo percepito: da “bene rifugio” a “centro di costo”.
Facciamo il semplice esempio di un’automobile: l’auto serve per rispondere alla necessità della mobilità, ma tra consumo, manutenzione e tassazione è un “investimento a perdere”.
La casa, come ben recita Wikipedia, è una qualunque struttura utilizzata dall’uomo per ripararsi dagli agenti atmosferici dove vive generalmente una famiglia dove si compiono le azioni fondamentali per la vita, quali quelle di fare comunità, dormire, mangiare. Questa definizione è rimasta immutata nei secoli, e nel tempo (e tralascio ora gli aspetti di speculazione o di valutazione come asset class finanziaria), e solo negli ultimi anni, si è affacciata una “sensibilità” diversa, con un aumento dell’attenzione a concetti diversi quali il risparmio energetico, o la sicurezza sismica. Perché spendere tot. euro in riscaldamento, quando gran parte degli aumenti del gas vengono dispersi dall’involucro colabrodo della mia casa? Perché spendere tot. euro in spese di elettricità, quando gran parte degli aumenti vengono divorati da una gestione sommaria che potrebbe essere migliorata grazie alla domotica? E potrei continuare…
Per ripartire, una delle cose da fare, è ridefinire gli standard abitativi. La (conseguente) ridefinizione dei prezzi - la famosa parolina “repricing” - dei mutui, e della tassazione (ricordo che dopo gli annunci di marzo 2012 di riforma del catasto, sulle cui rendite catastali si calcola l’IMU, tutto è rimasto fermo), verranno a ruota.
Se tante domande sul settore immobiliare italiano restano senza risposte chiare, questa è una prima proposta.
Il mercato va ripensato. Totalmente.
