La recente pubblicazione OMI sulle statistiche regionali sul mercato immobiliare residenziale della Regione Liguria (Pubblicata il 19 giugno 2020), fornisce alcuni dati numerici che aiutano a capire le dinamiche del mercato immobiliare, in relazione al tragico crollo del ponte Morandi, avvenuto nell'agosto del 2018.
Tale pubblicazione fornisce le statistiche in relazione al numero di transazioni e ai valori immobiliari del 2019, a confronto con il 2018.
Ecco i dati più significativi:
il Comune di Genova, con 7396 transazioni, ha avuto un incremento del 3,7% sul numero di transazioni complessive.
Ha il 75,8% delle transazioni della somma dei capoluoghi di Provincia della Liguria.
Si conferma quindi una piazza dinamica, tra le prime 8 città in Italia per vendite di immobili residenziali (il Comune di Savona per esempio ne ha fatte solo 702).
L'80% delle vendite riguardano immobili compresi tra i 50 mq e gli 80 mq.
Nella Provincia, c'è molto interesse sul Golfo del Tigullio con, 1625 transazioni e un incremento rispetto al 2018 del 2,5%.
I valori medi immobiliari più alti della Provincia risultano essere quelli del Golfo Paradiso, con 3617€/mq.
Il Comune di Genova ha avuto un aumento del numero di transazioni in ogni zona della città, con il picco dell'11,50% della zona medio-levante (da Albaro verso Nervi) e del medio-ponente con il 13,6% in più.
In lieve flessione il centro storico con il 2,1% in meno e le alture di levante e le alture di ponente con un -16% e -13%.
Un dato particolarmente rilevante è l'aumento delle transazioni, sempre 2018 vs 2019, nella zona "Valpolcevera", con il 4,4% di transazioni in più.
I numeri dicono quindi che il temuto "effetto ponte" non ci sia stato.
Il numero totale delle transazioni dell'intera Valpolcevera è pari a 627, non distante dai numeri della città di Savona.
E' opportuno inoltre ricordare che il numero di transazioni nel Comune di Genova è in crescita da 5 anni consecutivi.
Ben diversi sono i valori immobiliari sul territorio, che risultano in ulteriore decrescita, come da oltre 10 anni.
La decrescita media dei prezzi immobiliari tra il 2018 e il 2019 è stata, per il Comune di Genova, pari a -3,5%, e per la Provincia pari a -3%.
Si calcola che nell'arco di un decennio i valori siano scesi mediamente del 30%.
Se consideriamo i valori immobiliari depurati dall'inflazione, i prezzi sono tornati a quelli del 1995.
La Valpolcevera ha avuto un decremento dei prezzi pari a -4,7%, il deprezzamento più alto della città insieme a quello del centro-ovest (Foce).
E' opportuno ribadire che la decrescita dei prezzi è generalizzata all'interno dell'intero Comune e non riguarda specificatamente le aree interessate al crollo del ponte.
La quotazione immobiliare media del 2019 all'interno del Comune di Genova è stata pari a 2009€/mq, quella della Valpolcevera è di circa la metà, con valori di vendita che scendono anche sotto i 500€/mq.
Quindi la Valpolcevera è in assoluto la zona della città con i valori di vendita più bassi.
Molte famiglie interessate al crollo, grazie ai rimborsi giustamente molto "generosi", hanno avuto la possibilità di ricomprare una casa mediamente migliore di quella posseduta, alimentando virtuosamente il mercato.
Generalmente gli acquisti degli "esodati" hanno riguardato lo stesso quartiere.
Analizzando i numeri quindi sembra apparentemente che la città abbia assorbito il trauma, almeno per quanto riguarda il mercato immobiliare.
La situazione del primo semestre 2020 è ovviamente condizionata dalle problematiche del lockdown, prima di questo il mercato sostanzialmente stava mantenendo lo stesso trend.
Dopo la riapertura abbiamo evidenziato una notevole crescita delle richieste di acquisto immobiliare, superiori ai dati già alti di crescita del 2019.
E' probabile che i due mesi di chiusura a casa abbiano alimentato la volontà di cambiamento con specifiche richieste di spazi esterni; i valori degli immobili con queste caratteristiche sono immediatamente cresciuti.
Dalla situazione che ci sarà in autunno dipenderà gran parte del futuro a breve nel settore.
Le previsioni infatti mai come in questo caso sono difficili, è utile però ricordare alcuni dati fondamentali:
la popolazione del Comune di Genova è diminuita negli ultimi 30 anni di circa il 30%, ciò ha reso molte abitazioni disabitate e gran parte di queste sono sul mercato, facendo sì che l'offerta immobiliare superi nettamente la domanda, soprattutto in zone periferiche. Un rialzo dei prezzi sarà conseguente a un "ripopolamento" del Comune di Genova.
Perché questo accada saranno imprescindibili dei collegamenti stradali e ferroviari più agevoli e veloci.
Questo farà sì, per esempio, che molte persone residenti a Milano, con valori immobiliari nettamente diversi, possano scegliere come residenza la città di Genova, sicuramente più salubre e vivibile.
Parliamo quindi di alta velocità, gronda, rifacimento autostrade.
A mio avviso, ogni scenario futuro dipenderà dalle politiche scelte dai nostri governanti.
