Le principali novità sulla casa presenti nella legge di stabilità 2016 :

1) Imposta di registro sull'acquisto della prima casa
Potrà usufruire dell'imposta di registro agevolata al 2% per l'acquisto della prima casa anche chi già possiede un immobile, ma lo vende entro un anno dalla data del rogito.

2) Taglio di Imu e Tasi
Le abitazioni principali, diverse dagli immobili di lusso, dal 2016 non pagheranno la Tasi. I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali non pagheranno l'Imu. L'esenzione di Imu e Tasi si applicherà inoltre ad alloggi sociali delle cooperative a proprietà indivisa adibite a prima casa dai soci, alloggi sociali, separati che lasciano il coniuge nell'abitazione familiare e si trasferiscono in un altro immobile utilizzato come prima casa, forze dell'ordine che, pur possedendo un'abitazione, devono trasferirsi in un'altra città per motivi di lavoro. Ci sarà poi uno sconto del 25% per l'Imu sugli alloggi affittati a canone concordato.
Saranno esenti dall'Imu anche gli immobili invenduti delle imprese di costruzione e quelli non ancora assegnati delle cooperative edilizie. Per questi immobili, l'aliquota della Tasi potrà essere ridotta allo 0,1% e che i Comuni possono modificarla in aumento fino allo 0,25% o in diminuzione fino ad azzerarla. Sempre dal 2016, la base imponibile dell'Imu per le unit abitative date in comodato d'uso ai figli sarà dimezzata, a patto che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda nello stesso comune in cui situato l'immobile conncesso in comodato.

3) Rinnovo ancora per un anno delle detrazioni fiscali al 50% e 65%
Ecobonus 65%
Prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico degli edifici.
Detrazione 50% sulle ristrutturazioni e Bonus Mobili è stata prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 50% sugli interventi di ristrutturazione. Confermati il tetto massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e le 10 rate annuali per il rimborso. Sono detraibili le spese per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia ed eliminazione delle barriere architettoniche.
Prorogato fino al 31 dicembre 2016 anche il Bonus Mobili, cioè la detrazione del 50% su una spesa massima di 10 mila euro rimborsabile in 10 anni per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica destinati ad arredare un'abitazione sottoposta a ristrutturazione.
Credito di imposta per i sistemi di videosorveglianza
Nel 2016 sarà riconosciuto un credito di imposta per le persone fisiche che, al di fuori della loro attività di lavoro autonomo, installano sistemi di videosorveglianza digitale o di allarme. Per questa misura sono stati stanziati 15 milioni di euro.

4) Acquisto prima casa in leasing
Si potrà acquistare la prima casa in leasing. Con il contratto di locazione finanziaria, la banca o l'intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l'immobile, su scelta e indicazione dell'utilizzatore che pagherò un canone per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito. I giovani sotto i 35 anni, con un reddito fino a 55 mila euro annui, che decidono di ricorrere a questa opzione in alternativa al mutuo, saranno agevolati con una detrazione fiscale del 19% fino a un massimo di 8 mila euro annui e una detrazione del 19% sulla maxi rata finale per un importo non superiore a 20 mila euro. Le agevolazioni si applicano, dimezzate, anche agli over 35. La deduzione dovrà quindi essere calcolata su un canone massimo di 4 mila euro e su una maxirata finale di 10 mila euro. In caso di perdita del lavoro, l'utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici. La richiesta può essere fatta una sola volta per un periodo fino a dodici mesi.

5) Bonus per l'acquisto di una eco-casa dal costruttore
L'acquirente che nel 2016 compra direttamente dall'impresa di costruzione una casa, nuova o ristrutturata, in classe energetica A o B, avrà diritto ad una detrazione Irpef pari al 50% dell'Iva pagata. Acquistando, per esempio, un'abitazione da destinare a prima casa che costa 100 mila euro, l'Iva al 4% ammonterà a 4 mila euro. Lo sconto Irpef per l'acquirente sarà pari a 2 mila euro, cioè la metà dell'Iva versata. Il rimborso avverrà in dieci anni con rate di pari importo. Se, invece, l'abitazione che costa 100 mila euro non deve essere utilizzata come prima casa, l'Iva ammonterà al 10%, quindi si dovranno versare 10 mila euro. In questo caso, l'acquirente potrà usufruire di uno sconto Irpef pari a 5 mila euro.

Transazioni immobiliari in Italia

Numero di transazioni immobiliari in Italia nei primi nove mesi 2014 vs 2015. Genova in negativo ma quarta per numero di transazioni in Italia.

Variazione N° Compravendite nelle Grandi Città

Variazione N° Compravendite nelle Grandi Città
	I sem 2015	I sem 2014	Var % (I sem 2015 – I sem 2014)
BARI	1321	1072	+23,2%
BOLOGNA	2213	2176	+1,7%
FIRENZE	1995	1886	+5,8%
GENOVA	2577	2781	-7,3%
MILANO	8554	8078	+5,9%
NAPOLI	2764	2710	+2,0%
PALERMO	2215	1944	+13,9%
ROMA	13168	13561	-2,9%
TORINO	4814	4646	+3,6%
VERONA	1253	1143	+9,6%
Elaborazione Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia del territorio – dati residenziali – solo capoluogo

Bruno Fraternale, RE/MAX Specialisti Immobiliari, Genova, GE, Italy, RE/MAX Italia - Informazioni Affiliato

Bruno Fraternale, RE/MAX Specialisti Immobiliari, Genova, GE, Italy, RE/MAX Italia - Informazioni Affiliato

A Genova volano le compravendite a Levante, specie nei quartieri di pregio

Se non di ripresa si tratta, almeno di mercato residenziale che sta tornando a girare. Confermati infatti su Genova, come sulle principali città italiane, i segnali di risveglio nel primo semestre di quest'anno, dopo un 2014 che sotto la Lanterna ha chiuso con un rimbalzo delle compravendite del 15% (a quota 5.338 le unità vedute lo scorso anno, secondo il consuntivo dell'Agenzia delle entrate-Territorio). «Da inizio anno è emersa una domanda abitativa di qualità da parte di clienti più consapevoli e più finalizzati all'acquisto» fa notare Bruno Fraternale, agente Re/Max. Quella genovese resta tuttavia una piazza a due velocità, molto polarizzata su alcuni segmenti specifici che funzionano (cioè si vendono), a fronte del resto che rischia di restare al palo.

I segnali positivi si concentrano sul Levante, dove a trainare gli scambi sono i quartieri di pregio come Albaro, Nervi, Quinto e Quarto. «Un certo appeal lo sta riguadagnando il centro storico e le immediate vicinanze – segnala Fraternale -, complici i prezzi ai minimi storici. Oppure zone periferiche come Cornigliano, ex area Italsider, ora sede del Polo tecnologico, a due passi dall'aeroporto». Il mercato resta invece difficile in zone come Sampierdarena, Rivarolo, Bolzaneto, tutte colpite da un surplus di offerta di case e scarsa domanda.

I prezzi delle case in città, come anticipato, hanno raggiunto o stanno raggiungendo un punto di equilibrio, dopo una correzione in negativo partita timidamente nel 2008-2009 e che ad oggi è arrivata ad accumulare perdite di valore del 30-40%. Risultato: il grosso delle richieste da parte dei potenziali compratori, che fino a due-tre anni fa si concentrava sui classici 5-6 vani, oggi con la stessa cifra si porta a casa un vano in più. In fase di trattativa si riesce a spuntare un ulteriore 16% di sconto, con tempistiche di vendita che stanno ripiegando su livelli più contenuti (in media una casa “a prezzo” resta sul mercato poco meno di nove mesi prima di trovare un acquirente).

Abbastanza dinamico il segmento degli affitti, con canoni che si sono abbassati “di misura”: salvo casi particolari, entro il 5% del nel giro dell'ultimo anno. La domanda di locazione - orientata prevalentemente sui tre locali (meglio se arredati), per una clientela di giovani coppie, single, studenti universitari, professionisti in trasferta - è inferiore alla richiesta: un elemento che, unito alla pressione fiscale sugli immobili, sta scoraggiando gli investitori che un tempo, con questi prezzi d'acquisto, avrebbero scommesso sul mattone da mettere a reddito.

Casa, calo dei prezzi in frenata nel corso del primo semestre: -2,3 per cento

Continua anche nel 2015 la contrazione dei prezzi del mercato immobiliare, ma il primo semestre si chiude con un calo ridotto dei prezzi di vendita, pari al -2,3% in sei mesi. Il dato arriva dall'Osservatorio sul mercato immobiliare residenziale italiano condotto da Immobiliare.it. A giugno 2015 il prezzo medio ponderato degli immobili residenziali italiani si è assestato a 2.117 euro per metro quadro. Se anno su anno (giugno 2014-giugno 2015) la variazione dei prezzi registra una diminuzione maggiore passando dal -5,3% al -6,3%, i dati degli ultimi mesi fanno pensare ad un assestamento sempre più vicino. A confermarlo anche il dato dell'ultimo trimestre (marzo-giugno 2015) in cui il calo è stato pari ad appena l'1,1%.

Declinando i dati in base alle grandi aree del Paese, nel corso dell'ultimo anno è al Sud che si è registrato il calo più consistente dei prezzi richiesti (e rilevati da Immobiliare.it) con una riduzione annua del 7,8% (-9,4% in Sicilia). Ma è proprio nel Mezzogiorno che i prezzi hanno tenuto meglio negli ultimi sei mesi, con un calo ridotto, pari al 2,1%.

A livello semestrale, invece, è il Centro a perdere di più (-2,6%), con in testa il Lazio che ha visto i prezzi degli immobili in vendita ridursi del 3%. Al Nord, dove i prezzi sono scesi del 2,2% negli ultimi sei mesi, sono Lombardia e Veneto le regioni che sono riuscite a contenere meglio il calo, perdendo rispettivamente l'1,9% e lo 0,5%.

Se nell'ultimo anno sono le grandi città ad aver sofferto di più (-6,6%), nel semestre il calo maggiore dei prezzi si è registrato in quelle più piccole (-2,2%). Interessante notare come negli ultimi tre mesi il trend di stabilità si registri principalmente nei centri più popolosi, dove la discesa dei prezzi si ferma allo 0,9%.

Affitti: mini guida sulle novità 2014 Dalla Tasi all’Ape, passando per le detrazioni per gli inquilini di alloggi popolari, fino al divieto di pagamento in contanti dei canoni. In rassegna tutte le novità 2014 per gli affitti.

Chi vive in affitto da quest’anno dovrà fare i conti con numerose novità che il governo ha introdotto per il settore delle locazioni immobiliari. Dal divieto di pagamento in contanti, alla Tasi, la tassa sui servizi comunali, a carico dell’inquilino, passando per il taglio all’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato, fino all’aumento delle detrazioni per chi vive in alloggi popolari e al nuovo modello RLI per la registrazione. Ecco una breve panoramica sulle novità in vigore da quest’anno sugli affitti.

Pagamento canoni locazione – Si parte dal pagamento del canone di locazione che grazie alla legge di stabilità non potrà più essere effettuato in contanti. Così scatta dal 1 gennaio 2014 l’obbligo di utilizzare mezzi di pagamento tracciabili, come assegno bancario non trasferibile, assegno circolare non trasferibile, bonifico. Tuttavia il ministero dell’Economia e delle finanze, con la nota del Dipartimento del Tesoro n.10492 del 5 febbraio 2014, ha precisato che il pagamento dei canoni di locazione può avvenire sempre e comunque in contanti, ma solo fino all’importo di 999, 99 euro. Ciò significa che l’uso del contante è precluso qualora l’importo del canone di locazione sia di importo pari o superiore a 1.000 euro. La novità ha come fine quello di assicurare la tracciabilità del denaro contante. La prova del pagamento in contanti entro la soglia di 999,99 euro, onde evitare l’applicazione delle sanzioni amministrative, è data dalla ricevuta del pagamento. 

Tasi anche per gli inquilini – Da quest’anno entra in vigore la IUC, la nuova Imposta Unica Comunale che si compone di Imu, Tasi ( la tassa sui servizi indivisibili comunali) e Tari (tassa sui rifiuti). Proprio la Tasi sarà a carico tanto del proprietario quanto dell’inquilino. Sono i comuni che devono decidere, con apposite delibere, le aliquote Tasi sulla prima e sulla seconda casa, nonché sulle case in locazione. L’aliquota massima della Tasi sulle case in affitto può raggiungere il 3,3 per mille e la somma di Imu e Tasi può arrivare al massimo di 11,4 per mille. Sempre i Comuni possono decidere di applicare un’aliquota più bassa ai contratti a canone concordato. Per le abitazioni locate, comunque l’inquilino pagherà una percentuale della Tasi variabile tra il 10% e il 30% a scelta del comune, sempre se la durata del contratto di locazione supera i 6 mesi. Se dura meno di 6 mesi, l’inquilino non pagherà la sua quota della Tasi.

Ape - L’Ape, l’Attestato di prestazione energetica, quel documento redatto da tecnici qualificati e indipendenti che misura l’effettivo rendimento energetico dell’immobile, è obbligatorio nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione. È il proprietario che deve metterlo a disposizione dell’inquilino già al momento dell’avvio delle trattative e poi consegnarlo al momento della stipula del contratto. È bene però precisare che dal 24 dicembre 2013, con l’entrata in vigore del decreto «Destinazione Italia», non c’è più l’obbligo di allegare l’Ape al nuovo contratto di locazione per le singole unità immobiliari, ma rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso, ossia le compravendite immobiliari. Nel contratto di locazione, deve essere inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in relazione all’Ape. In mancanza di questa clausola il contratto di locazione non sarà nullo, ma si applicherà una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 1.000 a 4.000 euro.

Cedolare secca – Un’altra novità molto importante che riguarda gli affitti, in vigore dal 1 gennaio 2014, è il taglio dell’aliquota della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 15 al 10%. A beneficiare del regime sostitutivo sulla tassazione degli affitti, sono le persone fisiche locatrici, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile. La cedolare secca si applica solo per gli immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. L’importo della cedolare si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti che viene ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative – articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988), ossia i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e quei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Il Piano casa ha ridotto l’aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato, dal 15 al 10%. Un taglio in vigore già dal 1 gennaio 2014 e fino al 2017. Il taglio si applica in maniera automatica ai contratti già in essere al 1 gennaio 2014, senza dover effettuare alcun adempimento. I proprietari di immobili che hanno stipulato un contratto di locazione a canone concordato, ma non hanno optato per il regime della cedolare secca, possono invece farlo entro la scadenza del pagamento annuale dell’imposta di registro, usando il modello RLI, e informando sempre il conduttore con lettera raccomandata.

Modello RLI – Quando si stipula un contratto di locazione, questo deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle entrate. Dal 31 marzo 2014 entra in scena un nuovo modello per la registrazione, il modello RLI che sostituisce il precedente modulo 69. Con il modello RLI, reperibile on line sul sito dell’Agenzia delle entrate, il proprietario di immobili concessi in locazione chiede la registrazione del contratto ma anche comunica eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché può esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca. Il modello RLI deve essere presentato online, collegandosi sul sito dell’Agenzia delle entrate o scaricato, compilato e presentato a mano agli sportelli territoriali delle entrate. Il modello può essere presentato senza dover necessariamente allegare il contratto di affitto quando:

• il numero di locatori e di conduttori non sia superiore a tre per una sola unità abitativa e massimo 3 pertinenze
• gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto di locazione non contiene particolari clausole
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Sconti fiscali per inquilini – Da ultimo la novità importante, dal punto di vista prettamente fiscale, che riguarda chi vive in affitto, è l’aumento delle detrazioni, gli sconti fiscali per gli inquilini di alloggi popolari. È il nuovo Piano casa 2014 che tra le tante misure introdotte a sostegno dell’emergenza abitativa, prevede l’aumento degli sconti dell’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, per chi vive in case popolari. Tali sconti ammontano a:

• 300 euro per chi dichiara redditi fino a 15.493,71 euro
• 150 euro per chi dichiara redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.