Tempi sempre più lunghi per vendere casa

Persistono le difficoltà sul mercato immobiliare.

Gli ultimi dati diffusi sulle compravendite nel terzo trimestre del 2012 illustrano ancora un’importante riduzione dei volumi scambiati.

Tra le motivazioni che contribuiscono a disegnare questo scenario l’incertezza dei potenziali acquirenti e la resistenza dei proprietari immobiliari a ribassare i prezzi della richiesta a fronte di una disponibilità di spesa che si contrae.

Questo comporta un rallentamento delle dinamiche di incontro tra domanda e offerta e un aumento delle tempistiche di vendita.

Nelle grandi città per vendere un immobile occorrono 213 giorni, nell’hinterland invece 242, mentre nei capoluoghi di provincia 225 giorni.

Rispetto ad un anno fa c’è un aumento rispettivamente di 29 giorni, 39 giorni e 15 giorni.

I tempi di vendita si allungano dunque in tutte le realtà territoriali.

Tra le grandi città è a Verona quella in cui si registrano le tempistiche più lunghe: per vendere un immobile occorrono in media 238 giorni.

Seguono Bari con 232 giorni e Torino.

Occorre meno tempo a Napoli e a Roma che si attestano sotto i 200 giorni rispettivamente con 179 e 187 giorni.

E’ nell’hinterland delle grandi città che si registra l’incremento maggiore delle tempistiche di vendita che sono aumentate di 39 giorni.

Nell’hinterland di Palermo si osserva un aumento di due mesi rispetto ad un anno fa, esattamente si registrano 273 giorni per riuscire a vendere il proprio immobile.

Due mesi in più anche per l’hinterland romano che passa da 164 giorni a 223 giorni e per quello di Firenze cha sale da 161 giorni a 226 giorni.

Sono i comuni della provincia di Napoli quelli in cui per realizzare una compravendita occorrono meno giorni, esattamente 211.

RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

 

A MEDIO LUNGO TERMINE L'IMMOBILE E' SEMPRE IL MIGLIOR INVESTIMENTO.

Riforma del condominio: le novità per amministratori e condomini

 

 

La riforma del condominio è stata approvata ed è legge dello Stato anche se non entrerà in vigore nei tempi consueti, ma solo dopo sei mesi dalla sua pubblicazione. Esaminando il testo licenziato v'è da chiedersi: si poteva fare di più? La risposta è: certamente sì.

Si sarebbe potuto cogliere l'occasione che si presentava per dar vita ad un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell'Unione Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Certo si sarebbe dovuto costruire poi attorno a tale innovazione un impianto normativo concepito su basi e schemi diversi da quelli ai quali siamo tutti legati da ormai settanta anni e dai quali siamo inevitabilmente condizionati.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell'amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.

Ne avrebbe tratto giovamento il condominio che sarebbe così definitivamente uscito da quel limbo nel quale la dottrina e la giurisprudenza, qualificandolo come “ente di gestione” sono state costrette a relegarlo in assenza di soluzioni giuridiche diverse.

Invece, in questo limbo continuerà a rimanere, rendendo necessario arrampicarsi sugli specchi per affrontare, nella prassi quotidiana, questioni che avrebbero potuto invece essere facilmente risolte con la soluzione indicata.

Basti pensare alla recente risoluzione dell'Agenzia delle Entrate che, stante la mancanza di capacità giuridica in capo al condominio, ha dovuto ricorrere, con un volo di fantasia che lascia francamente perplessi, all'individuazione di una società di fatto tra i condomini promotori dell'installazione di pannelli fotovoltaici per finalità fiscali connesse ai pagamenti da parte del Gestore.

In realtà, considerazioni giuridiche di natura formalistica legate a un secolare retaggio culturale hanno messo in ombra la circostanza che il legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali, può disciplinare liberamente un istituto anche in modo radicalmente nuovo e anche uscendo dagli schemi della tradizione fino a quel momento utilizzati.

Ma tant'è, questo è il prodotto finale di anni di lavori parlamentari su disegni di legge reiteratamente proposti, ripresentati più volte e modificati spesso in funzione di influenze di gruppi di pressione portatori di interessi talvolta estranei alle esigenze di rinnovamento, dopo settanta anni di disciplina codicistica, di un istituto che interessa praticamente l'intera popolazione del Paese.

Ne è nato un prodotto che potremmo definire il risultato di un'operazione di restyling dell'istituto che si è limitato a recepire la pluriennale elaborazione di una giurisprudenza che ha svolto in questa materia regolata da poche norme e da una infinità di pronunce, un'attività di supplenza di un legislatore inerte.

Diciamo subito che, alla fine, avrebbe potuto anche andare peggio poiché durante il lungo iter dei lavori sono state eliminate numerose norme la cui approvazione sarebbe stata esiziale.

Rammentiamo qui a mero titolo esemplificativo tutte le disposizioni pesantemente invasive della proprietà che avrebbero trasformato l'amministratore da gestore delle cose comuni in una sorta di sceriffo o peggio ancora di capo fabbricato di poco edificante memoria e il condominio non in un luogo di solidarietà, ma di conflittualità permanente caratterizzato da delazioni, atti emulativi e conseguenti reazioni e con un enorme incremento del contenzioso.

Sono state del pari e per fortuna espunte anche le norme con cui si sarebbero introdotti orpelli burocratici costosi e inutili come il registro degli amministratori e il registro dei condominii.

Come se non bastassero già i registri esistenti e come se bastasse essere iscritto in un registro per essere preparato e adeguatamente formato.

Nonostante siano ancora numerosi i difetti, le carenze e le contraddizioni ancora presenti, va detto con pari obbiettività, che alcuni miglioramenti e novità positive sono riscontrabili nell'impianto normativo approvato.

L'Amministratore

Moltissimi cambiamenti vanno registrati con riferimento alla figura dell'amministratore.

Cambia ad esempio il limite per l'obbligatorietà della nomina che passa da più di quattro a più di otto unità condomini (art 1129 cc), alla durata della carica, che rimane di un anno ma con la novità del tacito rinnovo alla scadenza (pur con le perplessità che genera il mancato coordinamento della norma con l'art 1135, 1° comma), all'aumento rilevante delle attribuzioni (art 1130): si pensi ad esempio alla tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, alla tenuta del registro di contabilità nel quale vanno registrate tutte le operazioni di dare/avere in ordine cronologico entro trenta giorni dall'effettuazione, alla nuova complessa composizione del rendiconto, art 1130 bis, connesso all'obbligo di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del medesimo entro centoottanta giorni.

Viene previsto anche l'obbligo, salvo dispensa dell'assemblea, di agire in giudizio (anche) ai sensi dell'art 63 disp att cc per la riscossione coattiva dei crediti verso il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

si tratta all'evidenza di un termine posto solo come limite al di là del quale si configura un motivo di revoca dell' amministratore, fermo restando però che non può certo essere inteso come un invito all'amministratore ad attendere tale termine passivamente né tantomeno al condomino di ritenere il termine come una sorta di legittimazione a procrastinare i pagamenti.

E' invece al contrario opportuno che l'amministratore si attivi tempestivamente anche alla luce della previsione della prededucibilità ai sensi dell'art.111 del RD del 16.3.1942 n. 267 dei contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè per le innovazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'art 63 primo comma disp att cc.

La legge detta anche disposizioni dirette a disciplinare i rapporti con terzi fornitori e creditori del condominio resi difficiltosi per effetto della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n 9148/2008.

In proposito l'art 63 disp att cc fa rientrare in un certo senso dalla finestra quella solidarietà passiva che la citata sentenza aveva fatto uscire dalla porta, mitigandola però, con la previsione di una sorta di sussidiarietà, posto che si vieta ai creditori di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti prima di aver escusso gli altri condomini.

Viene anche stabilito da un lato che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (e fin qui tutto come prima) e, dall'altro lato, che il cedente rimane obbligato in solido con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Non basta quindi una comunicazione dell'avvenuta cessione, essendo richiesto l'invio di copia dell'atto traslativo.

Importanti anche le norme dettate in tema di revoca da parte dell'autorità giudiziaria con l'elencazione sia pure a titolo esemplificativo di specifiche fattispecie di gravi irregolarità (art 1129), e con la statuizione dell'obbligo, a richiesta dell'assemblea, di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile e soprattutto, le disposizioni relative ai requisiti necessari per l'esercizio dell'attività.

E' questa la novità forse più rilevante per quanto concerne l'amministratore perché segna un mutamento epocale rispetto al passato: sparirà , se non nei casi in cui l'amministratore sia anche condomino, la figura dell'amministratore dilettante.

Dall'entrata in vigore della legge in poi l'amministratore dovrà essere in possesso di un diploma di scuola secondaria e aver svolto un corso di formazione iniziale (a meno che non abbia svolto l'attività almeno per un anno nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore della legge) e dovrà , in ogni caso e senza eccezione, frequentare corsi periodici di formazione.

L'Assemblea

Rilevanti novità sono introdotte (art 66 disp att cc) anche per quanto riguarda l'assemblea, ad esempio per quanto riguarda le modalità di invio dell'avviso di convocazione e le modalità del suo svolgimento.

Anche con riferimento all'assemblea, va rilevato che sono state eliminate disposizioni presenti nel testo precedente che, recependo alcune, peraltro isolate, sentenze di merito prevedevano il divieto di tenere assemblee nei giorni festivi, estendendo il divieto a qualunque festività religiosa di qualsiasi confessione, disposizioni che avrebbero comportato effetti micidiali, soprattutto per quei condominii ubicati in luoghi di villeggiatura nei quali i proprietari si recano soprattutto o soltanto nei giorni festivi.

Il combinato disposto dei divieti e delle limitazioni delle deleghe da un lato e il divieto di cui sopra avrebbero sostanzialmente reso ingestibili quei condominii.

Non è stato invece purtroppo accolto il suggerimento di eliminare l'istituto rivelatosi del tutto inutile nella prassi, dell'adunanza in prima convocazione

Vengono previste maggioranze in taluni casi più agevoli da conseguire, ma viene al tempo stesso riconfermato il fondamentale principio della necessità della doppia maggioranza, che costituisce un cardine insostituibile a garanzia della democrazia in condominio e quello della necessità comunque della esistenza della maggioranza ai fini della valida costituzione dell'assemblea.

Viene chiarito specificamente (art 1120) quali maggioranze siano necessarie (quelle del secondo comma dell'art.1136 cc) per disporre alcune innovazioni regolate da leggi speciali : eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico, realizzazione di impianti fotovoltaici, di cogenerazione, fonti eoliche o comunque rinnovabili, realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immonbiliari o dell'edificio, impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.

Il diritto di voto viene attribuito a proprietari e usufruttuari, per quanto di competenza di ciascuno, mentre non si fa cenno all'usuario né all'habitator, né al conduttore che rimane comunque titolare del diritto di voto nei casi previsti dall'art 10 della legge n.392/78 e che secocndo la pronuncia 23.1.2012 n.869, ha, limitatamente a tali questioni , anche un autonomo diritto di impugnativa della delibera.

Viene sancito espressamente il divieto di conferire deleghe all'amministratore esteso a qualunque assemblea e il limite per il conferimento di deleghe quando i condomini siano più di venti (il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale).

Altre novità

La legge risolve poi alcune dibattute questioni: ad esempio in materia di videosorveglianza sulle parti comuni, in risposta ad una sollecitazione del garante della privacy che da tempo chiedeva venissero introdotte disposizioni chiare, si prevede che l'installazione dei relativi impianti possa essere deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art 1136 cc.

Infine, vengono chiariti dall'art.70 ter disp att cc, alcuni aspetti controversi in materia di mediazione in condominio (in attesa di conoscere le motivazioni della sentenza della Corte costituzionale sulla illegittimità della obbligatorietà della mediazione).

Queste in sintesi le prime valutazioni su una riforma ormai attesa anche se nella consapevolezza delle sue carenze e delle problematiche che comunque certamente deriveranno dalla sua applicazione. Vedremo ora quale sarà il suo impatto sui rapporti condominiali.

Agenzia del territorio: nell’ultimo trimestre un mercato immobiliare stabile.

http://aiutomutuo.finanza.com/2012/09/30/agenzia-del-territorio-nellultimo-trimestre-un-mercato-immobiliare-stabile/

September 30, 2012

Con questo secondo articolo continuiamo l’analisi dei dati che trimestralmente elabora l’Agenzia del territorio con le proprie “Note trimestrali” sull’andamento del mercato immobiliare in italia.
Il resoconto che facemmo nel precedente articolo tre mesi fa a proposito del primo trimestre 2012 lo potete leggere quì.
Le nostre impressioni - Leggendo l’ultima “Nota trimestrale” di pochi giorni fa (27 settembre 2012), e concentrandoci sui dati che a questo blog maggiormente interessano, ovvero il settore residenziale, l’impressione generale è di un minimo aumento del numero delle compravendite rispetto all’ultimo trimestre precedente. Osservando la Tabella1 infatti, si noti come rispetto alle 110.021 transazioni registrate dall’Agenzia nel primo trimestre 2012 le transazioni del secondo trimestre siano di fatto aumentate a 119.673. Notare invece come, rispetto allo stesso trimestre di un anno fa, le transazioni sono diminuite di un circa 25%.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, Agenzia del territorio riporta un confronto tra i prezzi medi di quotazione tra il secondo semestre 2011 e questo primo semestre 2012. Il confronto sembra sottolineare un “non drammatico” calo dei prezzi degli immobili, dove solo i centri urbani di Venezia e Palermo fanno registrare dei cali rispettivamente del 4 e del 2,8% rispetto al trimestre precedente (Tabella7). Solo Reggio Calabria fa registrare una drammatica performance con il suo drammatico -10% riportato in Tabella8. Roma centro storico, come anche Torino, Verona, Parma, Ravenna, Bergamo e Cagliari invece, fanno registrare quotazioni in lieve aumento rispetto al trimestre precedente.
In generale quindi il mercato sembra abbastanza stabilizzato sia nei prezzi che nel numero di compravendite; anzi quest’ultime, rispetto ai primi mesi dell’anno, sembrano addirittura il leggero aumento e per tutti i settori analizzati, non solo il residenziale
La notizia piace urlata !? - Leggendo gli articoli redatti dai vari mezzi di informazione, dai giornali ai siti web e confrontandoli con i dati diffusi dall’Agenzia, a noi non sembra molto corretto catalogare la situazione attuale col grido di “Crollo del mercato della casa” o “Mercato sempre più giù”. Interpretando le tabelle insieme a voi, noi nei dati ci vediamo una diffusa stabilità rispetto al trimestre precedente sia pur ovviamente in un contesto comunque drammatico rispetto ad un anno fa. Il tutto non esclude un evolversi della situazione verso il peggio già col prossimo trimestre ci mancherebbe (personalmente ne sono convinto) ma oggi la situazione fotografata dall’Agenzia con la sua nota trimestrale è questa.
La diversa interpretazione dei dati diffusi dipende ovviamente da “quale” confronto vogliamo fare e “quali” conclusioni vogliamo trarre; la maggioranza dei mezzi di informazione urlano ed evidenziano essenzialmente l’ulteriore contrazione del mercato facendo un confronto 2° trim 2011 ed il 2° trim 2012; noi il confronto lo vogliamo fare anche tra 1° trim 2102 ed il 2° trim 2012; l’analisi di Agenzia del territorio ci evidenzia anche altri aspetti meno drammatici di quelli urlati e che non possiamo non vedere.
Noi nei dati, il “bicchiere mezzo pieno” lo abbiamo visto; tuttavia la situazione apparentemente stabile al ribasso di oggi potrebbe riprendere ad essere “descritta” di nuovo in peggioramento sin dal prossimo trimestre. Basta infatti considerare che con la prossima Nota trimestrale si terrà conto del numero delle transazioni di luglio, agosto e settembre, mesi in cui le compravendite sono storicamente ridotte all’osso per via dell’estate di mezzo, ovvero quando notai, banche e mutuati vanno in vacanza.
ANALISI DEI CONTENUTI TECNICI DELLA NOTA TRIMESTRALE:
Le compravendite in Italia - Nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato lo scorso trimestre nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9%, peggiorando il dato tendenziale del I trimestre 2012 (-17,8%). Si tratta del numero minimo di transazioni registrate in un secondo trimestre dal 2004, peggiorando il dato del II trimestre 2011 (erano 350.052 NTN).
La Tabella 1 mostra per il II trimestre 2012 tassi tendenziali negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 119.673 transazioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -25,3% (erano 160.139), aumentando così il calo rilevato nel primo trimestre del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze che con 95.709 NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, segna una perdita del -24,4%. Continua la contrazione degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del terziario, con 2.621 NTN, che segna la flessione più sostenuta delle transazioni, -32,7%, seguito dal commerciale (6.583 NTN), -28,5% e infine il settore produttivo (2.368 NTN) perde il 26,4% dei volumi compravenduti.

“NTN” = “Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate”. (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni).

Le compravendite nelle metropoli - L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni registrata nel II trimestre 2012 a livello nazionale si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane per popolazione (Tabella 4). Con 20.002 NTN le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -22,0%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (-17,9% tendenziale). Tra le città, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo, -27,0%, Milano, -26,2%, Bologna, -25,1% e Genova, -25,0%.

Le quotazioni elle abitazioni nei grandi centri urbani – Nel seguito del paragrafo è analizzato l’andamento delle quotazioni nelle 12 maggiori città per popolazione. Come evidenziato in Tabella 6, tra le 12 più grandi città nel I semestre 2012 la quotazione media più elevata si registra a Bologna (3.402 €/m2) seguita a breve distanza da Roma (3.385 €/m2) e Firenze (3.285 €/m2) mentre a Milano il valore medio al m2 risulta di 3.024 €/m2. I valori più bassi si rilevano a Palermo (1.569 €/m2) e a Catania (1.459 €/m2). In termini di variazioni rispetto allo scorso semestre si riscontrano cali quasi ovunque. Palermo mostra la diminuzione maggiore, -2,1%, cali tra -1,5% e -1,1% si riscontrano a Genova, Napoli, Catania e Venezia. Aumenti, seppure molto lievi, sono mostrati dalle città di Roma, +0,4%, Torino, +0,3% e Verona, +0,1%. Firenze è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato (320 mila euro circa), seguono Roma e Bologna con un valore medio intorno a 300 mila euro.

Per le grandi città, in Tabella 7 si riporta il valore medio della quotazione in “centro” calcolato come media semplice delle quotazioni nelle zone della sola fascia centrale, della quotazione nelle fasce non centrali calcolato come media semplice delle quotazioni di tutte le zone nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la quotazione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotazioni dei comuni confinanti con la città, ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Relativamente ai soli centri delle città, con 7.089 €/m2
Roma evidenzia la quotazione media maggiore in aumento del +0,8%. Lievi aumenti si registrano anche nei valori delle fasce centrali di Torino, (3.359 €/m2,+0,3%) e Verona (2.839 €/m2,+0,4%). La quotazione minore si rileva nella fascia centrale di Palermo, 1.599 €/m2.

Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani - In questo paragrafo si riporta l’analisi dell’andamento delle quotazioni nel I semestre 2012 per le città (non considerando le 12 più grandi città) con popolazione superiore a 150 mila abitanti. Per le città così determinate in Tabella 8 si riportano le quotazioni medie, il valore per unità abitativa compravenduta, le quotazioni medie delle sole fasce centrali e le relative variazioni rispetto al II semestre 2011. La quotazione più elevata si riscontra a Parma, 2.450 €/m2, seguono Monza e Livorno intorno ai 2.300 €/m2, valori poco superiori ai 2.000 €/m2 si riscontrano a Prato, Cagliari e Brescia. Dalla stima del fatturato medio per unità, emerge che il maggior valore medio delle abitazioni si osserva a Prato con 240 mila euro circa spesi per l’acquisto di un‘abitazione in questa città. L’abitazione è mediamente più “economica” a Reggio Calabria 112 mila euro circa. Circoscrivendo l’analisi alle sole fasce centrali di ciascuna città Parma conferma il valore più elevato, 3.209 €/m2 seguita però dal centro di Padova 3.063 €/m2. Rispetto allo scorso semestre si registra un calo sostenuto a Reggio Calabria che mostra una flessione delle quotazioni del -10% circa sia per l’intera città sia per la fascia centrale. Nelle restanti città le variazioni oscillano tra il -2,7% rilevato nel centro di Pescara e il +0,5% registrato mediamente a Parma. In Figura 10 il grafico mostra le distanze tra i valori medi delle abitazioni in centro e quelli medi riferiti all’intero comune.


Note metodologiche: I dati delle compravendite sono stati estratti il 27 agosto 2012 e si riferiscono al II trimestre 2012. Al fine di evidenziare e chiarire l’oggetto della pubblicazione trimestrale dell’Agenzia del Territorio in relazione ai volumi delle compravendite si precisa quanto segue. I dati delle compravendite pubblicati dall’Agenzia del Territorio si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
al prossimo trimestre.. !
Massimo
aiutomutuo.finanza@gmail.com
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1. Agenzia del territorio: confermata crisi dell’immobiliare nel primo trimestre 2012
2. Immobiliare: E’ Palermo la città con maggior flessione delle compravendite
3. Bankitalia, tecnoborsa, Agenzia del territorio e QuestLab decretano un calo drammatico delle concessioni dei mutui
4. Immobiliare: il lusso non conosce crisi

Erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili

Si tratta di una vera e propria emergenza quella che sta colpendo il settore immobiliare italiano. Il primo trimestre 2012 ha registrato, infatti, un brusco crollo delle le erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili. L’Osservatorio sul credito al dettaglio di Assofin, Crif e Promteia, hanno rilevato un calo pari al 47%.
In netto calo anche le erogazioni di credito al consumo che hanno registrato un -2,2% nel 2011 e -11% nei primi tre mesi del 2012.

Perché crollano le erogazioni

Anche se il livello di rischio sul credito resta stabile, ci sono diversi fattori che possono aver concorso ai risultati che leggiamo sopra:
Crollano le surroghe, operazioni non richieste in fase di tassi in crescita.
Le famiglie hanno un atteggiamento di massima cautela nei consumi e questo è testimoniato soprattutto dalla bassa quota di mutui con Loan to Value ratio (cioè quelli con oltre l’80% dell’immobile finanziato) contratto solo dal 5% circa dei flussi totali dopo l’11%, e dall’aumento della quota di nuovi mutui con durata superiore a 26 anni (che riguarda il 42% del totale).
Sempre la situazione di forte instabilità economica ha portato le famiglie a scegliere formule che le tutelino contro eventuali futuri innalzamenti dei tassi: aumentano le richieste di mutuo a tasso misto e a tasso fisso (entrambe al 27% nei primi tre mesi del 2012), anche se, dato che i tassi di mercato di riferimento si sono mantenuti su livelli contenuti, circa il 50% delle erogazioni complessive nel 2011 e il 46% nel primo trimestre 2012 è stato ancora stipulato a tasso variabile.

La crisi immobiliare è arrivata: se vogliamo ripartire è ora di una rivoluzione dei prezzi

Negli ultimi tre giorni, sono tre le notizie, in ambito immobiliare che meritano un approfondimento. Andiamo con ordine.
L’obiettivo IMU centrato grazie alla raccolta di 9,551 miliardi dalla prima rata, e con il raggiungimento di 20,085 miliardi per la fine dell’anno gli italiani (e il Governo) hanno tirato un sospiro di sollievo visto l’ormai scongiurato aumento delle aliquote IMU per il versamento del saldo di dicembre e anche dell’eventuale seconda rata di settembre per chi avesse scelto la soluzione in tre rate con riferimento all’abitazione principale.
La seconda notizia riguarda l’intervista del Governatore della Banca d’Italia al Corriere della Sera secondo cui, riporto:

Da noi la bolla immobiliare non c’è stata. Nessuna bulimia di prestiti a fini immobiliari. Il nostro rapporto fra mutui e valore di mercato delle abitazioni è inferiore al 70 per cento. In altri Paesi è vicino, se non superiore, al 100

La terza notizia è la forte flessione del mercato del credito alle famiglie nel 2011 e nei primi tre mesi dell’anno, con le erogazioni di mutui immobiliari per acquisto di abitazioni calati nel -47% nel primo trimestre 2012.

Ora, vediamo di fare una semplice e diretta osservazione: per chi ancora non se ne fosse accorto, al di là del diverso del sentiment delle singole persone, tutti i dati mostrano come la situazione del mattone italiano sia (in realtà, per i lettori di questo spazio, è una situazione già evidenziata da diverso tempo) in costante peggioramento, e le previsioni di risalita, chi parla del 2013, chi del 2014, non mi sembrano abbiano dati a supporto.
La base di ri-partenza è essenzialmente vincolata alla questione prezzi: immobili con prezzi alti, a cui non corrispondono caratteristiche architettoniche, di risparmio energetico, di utilities intesi come servizi pubblici (uffici e trasporto pubblico) e privati (chiamiamola “vivacità commerciale”) che ne giustifichino il prezzo di vendita, o il canone di affitto.
L’immobiliare, e la casa, in particolare, muterà sempre più in futuro il suo ruolo percepito: da “bene rifugio” a “centro di costo”.
Facciamo il semplice esempio di un’automobile: l’auto serve per rispondere alla necessità della mobilità, ma tra consumo, manutenzione e tassazione è un “investimento a perdere”.
La casa, come ben recita Wikipedia, è una qualunque struttura utilizzata dall’uomo per ripararsi dagli agenti atmosferici dove vive generalmente una famiglia dove si compiono le azioni fondamentali per la vita, quali quelle di fare comunità, dormire, mangiare. Questa definizione è rimasta immutata nei secoli, e nel tempo (e tralascio ora gli aspetti di speculazione o di valutazione come asset class finanziaria), e solo negli ultimi anni, si è affacciata una “sensibilità” diversa, con un aumento dell’attenzione a concetti diversi quali il risparmio energetico, o la sicurezza sismica. Perché spendere tot. euro in riscaldamento, quando gran parte degli aumenti del gas vengono dispersi dall’involucro colabrodo della mia casa? Perché spendere tot. euro in spese di elettricità, quando gran parte degli aumenti vengono divorati da una gestione sommaria che potrebbe essere migliorata grazie alla domotica? E potrei continuare…
Per ripartire, una delle cose da fare, è ridefinire gli standard abitativi. La (conseguente) ridefinizione dei prezzi - la famosa parolina “repricing” - dei mutui, e della tassazione (ricordo che dopo gli annunci di marzo 2012 di riforma del catasto, sulle cui rendite catastali si calcola l’IMU, tutto è rimasto fermo), verranno a ruota.
Se tante domande sul settore immobiliare italiano restano senza risposte chiare, questa è una prima proposta.
Il mercato va ripensato. Totalmente.

Mercato immobiliare, +62% il fatturato in Italia nello scenario al 2020

 

Come sarà il mercato immobiliare italiano nel 2020? A questa e altre domande ha cercato di rispondere l'istituto di ricerche indipendente Scenari Immobiliari con la ricerca “Milano 2020 – Economia, territorio e mercati immobiliari”, realizzata in collaborazione con Sorgente Group e presentata ieri a Milano.

 

+62% il fatturato immobiliare al 2020

Attualmente il mercato immobiliare sta vivendo in Italia una fase negativa ma secondo i ricercatori di Scenari Immobiliari una ripresa delle compravendite potrebbe arrivare già dal 2013, seguita poi da una ripresa con punte superiori a quelle di primi anni duemila. Nel 2020, secondo la ricerca, il mercato immobiliare italiano potrebbe fatturare circa 180 miliardi di euro, pari a una crescita del 62% (in moneta corrente) rispetto al 2011, una crescita quantitativa che andrà di pari passo con quella qualitativa.

Il peso degli investimenti immobiliari dei grandi investitori dovrebbe aumentare di circa il 50% rispetto al 2011, anche perché l'immobiliare sarà utilizzato per proteggere previdenza e pensioni, e gli investimenti indiretti avranno un'importanza sempre maggiore. La ricerca prevede che il patrimonio detenuto dalle diverse forme di fondi immobiliari supererà i 70 miliardi di euro, con un forte apporto del settore pubblico.

Cambieranno le esigenze della domanda residenziale

In questo decennio il settore residenziale guiderà la crescita del mercato immobiliare, ma le esigenze della domanda muteranno sotto la spinta dei trend demografici: crescerà, soprattutto nelle periferie, l'esigenza di abitazioni a basso costo per le fasce deboli della popolazione (studenti, immigrati) e di immobili specializzati per gli anziani. Per quanto riguarda le grandi aree urbane, sarà data maggiore importanza alla pianificazione urbanistica e alla limitazione del consumo di suolo. L'indagine prevede un graduale ritorno verso il centro delle città, che comporterà un aumento della domanda di ristrutturazione e dei prezzi.

Sviluppo delle costruzioni più lento della media europea

In Italia, secondo Scenari Immobiliari, lo sviluppo delle costruzioni sarà più lento rispetto alla media europea; nel 2020 il valore delle costruzioni italiane sarà al dodicesimo posto nel ranking mondiale, rispetto al settimo posto del 2010. Ci sarà un aumento significativo nel comparto delle ristrutturazioni e delle infrastrutture.

Calo della domanda di uffici tradizionali

Sul fronte del mercato terziario, si assiste al progressivo calo della domanda di uffici tradizionali. Gli investitori istituzionali, anche internazionali, concentreranno l’attenzione su spazi nuovi o ristrutturati, efficienti, flessibili, ad elevato contenuto tecnologico e sostenibili.

Grandi interventi urbani ecosostenibili

Il vero motore del mercato immobiliare italiano, secondo la ricerca, sarà rappresentato dai grandi interventi urbani, con progetti nuovi e di recupero e con un occhio di riguardo per mix funzionale, qualità architettonica, flessibilità, risparmio energetico e accessibilità urbana.