Il coronavirus cambia il mercato immobiliare e la professione di agente

Si punta a consulenze sempre più mirate

Dal 4 maggio è scattata anche per le agenzie immobiliari e per il mercato del mattone in generale la fase 2. A parte il rispetto dei protocolli di sicurezza dettati col dpcm 26 aprile, quello che ci si chiede è come cambierà il mondo delle agenzie e il mercato, tra visite per le case in vendita, nuove abitudini degli italiani e capacità di spesa che si preannunciano ridotte. Un nuovo mondo che potrebbe a breve interessare anche i mutui prima casa, coinvolti in questo cambio di tendenze.

Meno domanda e più offerta. “Fare previsioni in questo momento è complesso, visto che molte variabili sono senza precedenti”, spiega Dario Castiglia, CEO & Founder di Re/Max Italia. Il suo gruppo ha coinvolto gli oltre 4.000 affiliati del network in un’indagine utile a delineare il profilo del nuovo scenario. Partiamo dal mercato. Se il 2019 e i primi due mesi del 2020 sono stati positivi per il real estate, gli operatori prevedono una riduzione nella domanda d'acquisto e un aumento di quella di locazione. Dal punto di vista dell’offerta di immobili, questa è destinata ad aumentare sia per i problemi economici accresciuti che per il fatto che le persone cercheranno case più grandi e vorranno cambiare zona. Aumenterà anche, secondo gli esperti, l'investimento in immobili da mettere a reddito.

Fraternale, Re/Max Genova: a marzo e aprile transazioni azzerate. Per capire ancora meglio come sta andando il settore in una delle grandi città italiane, Mutui.it ha sentito Bruno Fraternale, broker titolare di Re/Max specialisti immobiliari Genova. “Tra gennaio e febbraio 2020 le transazioni erano in aumento per il quinto anno consecutivo. A marzo-aprile il processo si è bloccato, visto che per un mese i notai non hanno potuto rogitare e che per due mesi le case non si sono potute visitare. Un dato per capire: tra marzo e aprile 2019 io ho fatto 110 transazioni, tra marzo e aprile 2020 ne ho fatte 30”.  

Si torna a cercare la casa principale. Tornando alle proiezioni sul futuro, secondo l'87% degli esperti Re/Max i clienti attivi cercano soprattutto la casa principale: tra quelli che stanno acquistando, più del 30% sostiene che il cliente desidera un immobile da mettere a reddito. Sempre l'87% degli addetti ai lavori pensa che dopo l'emergenza aumenterà la percentuale di quanti chiedono appartamenti con spazi esterni come balconi, terrazzi, giardini privati e condominiali, oppure case indipendenti e semi-indipendenti. Più gettonate che in passato (41% degli esperti) le metrature più grandi con una migliore suddivisione degli spazi (53%) in modo da gestire il lavoro da casa oppure per sopperire alla mancanza di privacy, fattore emerso durante la quarantena (53%).

La nuova casa dei sogni non è più in centro. Anche qui nuove esigenze. Il 45,2% prevede lo spostamento delle domande di abitazioni verso aree più periferiche, vicino a esercizi commerciali e a servizi come supermercati, farmacie e scuole (55,92%) e vicino a parchi (54,98%). Tutto nell’ottica di una qualità di vita migliore.

Salgono i valori delle case con spazi esterni. Sul fronte dei prezzi, acquisteranno valore le case con spazi esterni mentre sono in diminuzione di prezzo quelle che non hanno sfoghi all’aperto e quelle poste ai piani intermedi di condomini senza balconi. “È vero che le case con caratteristiche particolari sono destinate ad aumentare il loro valore anche di un 15%. Per un appartamento a Quarto, in zona residenziale a Genova, con giardino vista mare, abbiamo ricevuto oltre 60 telefonate in 3 giorni”, conferma Fraternale. Per il resto, dal lato prezzi, se nel 78% dei casi è previsto il calo dopo l’emergenza, fanno caso a sé capoluoghi come Milano e Roma, o città d’arte come Venezia e Firenze e città universitarie come Bologna e Pavia dove, secondo il 52,86% degli esperti, è prevista una più contenuta flessione.

Fai da te? Ahi ahi ahi...“Ci troviamo di fronte a un nuovo capitolo dell’intermediazione immobiliare - sostiene Castiglia - Cambierà il rapporto tra gli agenti e i consumatori, puntando su consulenze sempre più mirate. Verrà penalizzato il fai da te: per gestire al meglio i contatti tra le persone, infatti, sarà sempre più necessario l’intervento di un agente immobiliare professionista destinato ad assumere sempre di più il ruolo di property finder”. La conferma arriva sul campo. “Cambierà radicalmente il nostro lavoro. Anzi è già cambiato - sottolinea Fraternale - In questi pochi mesi abbiamo dovuto fare un salto tecnologico di cinque anni, dalle firme elettroniche alla realtà virtuale in appoggio alle vendite. Noi abbiamo adottato un protocollo di sicurezza per i clienti, mettendo al primo posto la tecnologia che ci aiuta a minimizzare i rischi: i virtual tour delle abitazioni sono già diventati la regola e non l'eccezione. Tutto questo non farà che rosicchiare posizioni al 45% di vendite che avvengono senza agente. Pensi che negli Stati Uniti sono solo il 2%. Da noi in Italia è questa la vera sfida. E non è detto che già quest'anno non si arrivi erodere il mercato dei privati di un buon 10%”.

Fonte : mutui.it

 

DATI SUL MERCASTO IMMOBILIARE

La recente pubblicazione OMI sulle statistiche regionali sul mercato immobiliare residenziale della Regione Liguria (Pubblicata il 19 giugno 2020), fornisce alcuni dati numerici che aiutano a capire le dinamiche del mercato immobiliare, in relazione al tragico crollo del ponte Morandi, avvenuto nell'agosto del 2018.

Tale pubblicazione fornisce le statistiche in relazione al numero di transazioni e ai valori immobiliari del 2019, a confronto con il 2018.

Ecco i dati più significativi: 

il Comune di Genova, con 7396 transazioni, ha avuto un incremento del 3,7% sul numero di transazioni complessive.

Ha il 75,8% delle transazioni della somma dei capoluoghi di Provincia della Liguria.

Si conferma quindi una piazza dinamica, tra le prime 8 città in Italia per vendite di immobili residenziali (il Comune di Savona per esempio ne ha fatte solo 702).

L'80% delle vendite riguardano immobili compresi tra i 50 mq e gli 80 mq.

Nella Provincia, c'è molto interesse sul Golfo del Tigullio con, 1625 transazioni e un incremento rispetto al 2018 del 2,5%.

I valori medi immobiliari più alti della Provincia risultano essere quelli del Golfo Paradiso, con 3617€/mq. 

Il Comune di Genova ha avuto un aumento del numero di transazioni in ogni zona della città, con il picco dell'11,50% della zona medio-levante (da Albaro verso Nervi) e del medio-ponente con il 13,6% in più.

In lieve flessione il centro storico con il 2,1% in meno e le alture di levante e le alture di ponente con un -16% e -13%.

Un dato particolarmente rilevante è l'aumento delle transazioni, sempre 2018 vs 2019, nella zona "Valpolcevera", con il 4,4% di transazioni in più.

I numeri dicono quindi che il temuto "effetto ponte" non ci sia stato.

Il numero totale delle transazioni dell'intera Valpolcevera è pari a 627, non distante dai numeri della città di Savona.

E' opportuno inoltre ricordare che il numero di transazioni nel Comune di Genova è in crescita da 5 anni consecutivi.

Ben diversi sono i valori immobiliari sul territorio, che risultano in ulteriore decrescita, come da oltre 10 anni.

La decrescita media dei prezzi immobiliari tra il 2018 e il 2019 è stata, per il Comune di Genova, pari a -3,5%, e per la Provincia pari a -3%.

Si calcola che nell'arco di un decennio i valori siano scesi mediamente del 30%.

Se consideriamo i valori immobiliari depurati dall'inflazione, i prezzi sono tornati a quelli del 1995.

La Valpolcevera ha avuto un decremento dei prezzi pari a -4,7%, il deprezzamento più alto della città insieme a quello del centro-ovest (Foce).

E' opportuno ribadire che la decrescita dei prezzi è generalizzata all'interno dell'intero Comune e non riguarda specificatamente le aree interessate al crollo del ponte.

La quotazione immobiliare media del 2019 all'interno del Comune di Genova è stata pari a 2009€/mq, quella della Valpolcevera è di circa la metà, con valori di vendita che scendono anche sotto i 500€/mq.

Quindi la Valpolcevera è in assoluto la zona della città con i valori di vendita più bassi.

Molte famiglie interessate al crollo, grazie ai rimborsi giustamente molto "generosi", hanno avuto la possibilità di ricomprare una casa mediamente migliore di quella posseduta, alimentando virtuosamente il mercato. 

Generalmente gli acquisti degli "esodati" hanno riguardato lo stesso quartiere.

Analizzando i numeri quindi sembra apparentemente che la città abbia assorbito il trauma, almeno per quanto riguarda il mercato immobiliare.

La situazione del primo semestre 2020 è ovviamente condizionata dalle problematiche del lockdown, prima di questo il mercato sostanzialmente stava mantenendo lo stesso trend.

Dopo la riapertura abbiamo evidenziato una notevole crescita delle richieste di acquisto immobiliare, superiori ai dati già alti di crescita del 2019.

E' probabile che i due mesi di chiusura a casa abbiano alimentato la volontà di cambiamento con specifiche richieste di spazi esterni; i valori degli immobili con queste caratteristiche sono immediatamente cresciuti.

Dalla situazione che ci sarà in autunno dipenderà gran parte del futuro a breve nel settore.

Le previsioni infatti mai come in questo caso sono difficili, è utile però ricordare alcuni dati fondamentali:

la popolazione del Comune di Genova è diminuita negli ultimi 30 anni di circa il 30%, ciò ha reso molte abitazioni disabitate e gran parte di queste sono sul mercato, facendo sì che l'offerta immobiliare superi nettamente la domanda, soprattutto in zone periferiche. Un rialzo dei prezzi sarà conseguente a un "ripopolamento" del Comune di Genova.

Perché questo accada saranno imprescindibili dei collegamenti stradali e ferroviari più agevoli e veloci.

Questo farà sì, per esempio, che molte persone residenti a Milano, con valori immobiliari nettamente diversi, possano scegliere come residenza la città di Genova, sicuramente più salubre e vivibile.

Parliamo quindi di alta velocità, gronda, rifacimento autostrade.

A mio avviso, ogni scenario futuro dipenderà dalle politiche scelte dai nostri governanti.

IL PONTE MORANDI

A Genova volano le compravendite nel levante

ANNO 2017, TRANSAZIONI IN ITALIA

Nel 2017 il numero di compravendite nel settore residenziale è aumentato del 4,9% rispetto al 2016. le città che hanno registrato i maggiori rialzi sono Milano, Palermo, Firenze e Napoli, mentre Bologna è l’unica a mostrare il segno meno. È questo il quadro sintetico che emerge dal Rapporto immobiliare residenziale 2018, lo studio che analizza il trend del mercato della casa nel 2017, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi, Associazione bancaria italiana.

Secondo il rapporto, per quasi la metà degli acquisti di abitazioni effettuati da parte di persone fisiche (circa 260mila) si è fatto ricorso a un mutuo ipotecario, con una crescita del 7,8% rispetto al 2016. Nel 2017 migliora anche l’indice di affordability, ovvero l’indicatore che misura la possibilità di accesso delle famiglie all’acquisto della casa.

Bene anche il mercato delle pertinenze (+12,4%) e quello di box e posti auto (+3,8%). Le abitazioni locate sono state, invece, quasi 1,4 milioni, in lieve diminuzione (-0,8%) rispetto al 2016. Aumentano, anche se debolmente, gli acquisti delle abitazioni in nuda proprietà (+1,3%).

È questo il quadro che emerge dal Rapporto immobiliare residenziale 2018, lo studio che analizza il trend del mercato della casa nel 2017, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, e presentato oggi.

Il mercato del mattoneNel 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in crescita del 4,9% rispetto all’anno precedente. I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale) con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%; una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%).

Si stima che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 500 milioni in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m².

Il trend nelle regioni e nelle grandi città 
A livello regionale, la Campania incrementa le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite supera il 6%. Lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, due regioni che sono state interessate da importanti eventi sismici.

Tra le grandi città, i rialzi più elevati si sono registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). Seguono Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%, mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%).

Le abitazioni acquistate con mutuo
Nel 2017 le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 259.095, in crescita del 7,8%. Nelle aree del Nord e del Centro più della metà degli acquisti avviene con l’ausilio del mutuo, mentre al Sud e nelle Isole si ricorre al finanziamento ipotecario solo in 4 casi su 10.

Il capitale complessivo erogato ha toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2016 (+9,1%). In media, per l’acquisto di un’abitazione sono stati erogati 126mila euro, una somma che rappresenta circa il 71% della spesa di acquisto.

Il tasso medio applicato dalle banche è rimasto sostanzialmente invariato (2,38%), come stabile è rimasta la durata media del mutuo, quasi 23 anni. I tassi medi sono più elevati nelle regioni del Sud (2,59%) e nelle Isole (2,53%) e più bassi nelle aree del Nord (2,25% al Nord Est e 2,26% al Nord Ovest).

Le locazioni 
Nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m².

L’indice di affordabilityElaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, l’indice di affordability sintetizza l’analisi dei diversi fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento dei tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa ricorrendo ad un finanziamento e ne descrive l’andamento.

Nel 2017 l’indice è aumentato per il quinto anno consecutivo, segnalando quindi una maggiore possibilità per le famiglie di acquistare un’abitazione. In dettaglio, nel secondo semestre del 2017 l’indice è risultato pari al 13,5%, valore che rappresenta il nuovo massimo storico e si colloca 2 decimi sopra rispetto al 2016 e 9 punti percentuali oltre il minimo toccato nel primo semestre del 2012.

In termini congiunturali, il miglioramento dell’ultimo anno è prevalentemente riconducibile alla riduzione del prezzo delle abitazioni rispetto al reddito disponibile. In termini di livelli rispetto al 2004, inizio periodo della rilevazione, va, tuttavia, notato come prevale il ruolo della componente finanziaria, espressione del tasso di interesse sui mutui residenziali per le famiglie, che risulta positiva da otto anni, mentre la componente reale, espressione del prezzo delle abitazioni rispetto al reddito disponibile, è ancora in territorio negativo, anche se in progresso da 13 semestri.

In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2017, la quota di famiglie che dispone di reddito sufficiente a coprire il costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 75%, nuovo massimo storico, superiore di 2 punti percentuali rispetto a fine 2016. Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo sia per diversi segmenti di famiglie che a livello territoriale: riguardo le prime, nel 2017 sia le famiglie giovani non proprietarie di case che le famiglie che abitano nelle grandi città hanno confermato, migliorandola ulteriormente, la propria condizione di accessibilità; per quanto riguarda l’indice disaggregato a livello territoriale, tutte le regioni hanno migliorato nel corso del 2017 il livello del proprio indice diaffordability e 17 delle 19 regioni considerate hanno stabilito un nuovo massimo storico dello stesso.

Il mattone negli ultimi 25 anni

Dal 1993 ad oggi il mercato immobiliare ha attraversato quattro fasi, con anni di contrazione alternati a momenti di crescita. Oggi ci troviamo all'alba di una nuova fase di espansione. 

A dirlo è un'analisi di Scenari Immobiliari, che ha monitorato l'andamento del mattone negli ultimi 25 anni.

La curva dei prezzi

A partire dal 1993 si possono distinguere quattro grandi fasi del mercato residenzialeper i prezzi medi reali:
Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento)
Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento)
Fase di crescita: dal 2017 in poi

I prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Le compravendite di case, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio.

Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008 è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento

I prezzi medi reali in Italia continuano ancora il calo, ma ad una velocità decisamente frenata. Nel 2016 la variazione annuale dei prezzi medi nominali si attesta allo 0,5 per cento in meno dal 2015, meno 1,2 rispetto al 2000 in termini reali. Nel 2017 invece si stima una lieve ripresa (tra lo 0,3 e lo 0,8 per cento rispetto al 2016). Roma e Milano, dimostrano che anche in tempi di recessione le eccellenze rimangono incontrastate. A partire dal 1990 le due più grandi metropoli italiane, capitali della politica, Roma, e della finanza, Milano, registrano un andamento dei prezzi nettamente superiore alla media italiana. Infatti, la fase di contrazione dei prezzi in queste città si è arrestata nel 2015, anticipando la tendenza che il mercato ha imboccando solo negli ultimi mesi del 2016.

Nel 2017 i prezzi medi nominali sono in aumento del 48,4 per cento a Roma dal 1993 e del 43,5 per cento a Milano nel semicentro, mentre la media italiana si attesta sul 37 per cento in più dal 1993. Le curve di andamento di Roma e Milano seguono quella nazionale, ma a dieci punti di distanza circa in media: la guardano dall’alto. Anche per ciò che riguarda i prezzi reali le due città italiane mostrano di tenere un andamento migliore di quello italiano. Solo il centro di Milano vede un aumento del nove per cento rispetto a 25 anni fa, ma il suo semicentro, così come quello romano, mostrano un calo dei prezzi medi reali dell’otto e dell’undici per cento rispettivamente.

L'andamento delle compravendite

Il flusso di transazioni più importante del secolo inizia proprio quando i prezzitendono a risalire nel 2000, e prosegue per sette anni, toccando anche le 900mila compravendite nel 2003, fino all’avanzare della crisi economico-finanziaria nel 2010. In questi otto anni la dinamicità del mercato si aggira attorno ai trenta punti percentuali, segnando i valori più alti finora rilevati in Italia.

Nel 1993 il volume delle transazioni registrato fu di 502mila compravendite, l’undici per cento in meno delle 560mila previste per il 2017. In quell’anno si registrava che la maggioranza degli acquisti di abitazioni era rivolta a fornire un tetto ai propri figli e solo dopo veniva la spesa per la prima casa, mentre ora l’equazione si inverte.

I primi anni del nuovo millennio si mostrano promettenti: crescita del prodotto mondiale elevata e stabile guidata dalle economie emergenti, e al contempo bassa inflazione, sviluppo della finanza in condizioni di abbondante liquidità, con bassi tassi d’interesse; un’ampia e crescente disponibilità di credito e, di conseguenza, riduzione del costo dei mutui. Anche il mercato immobiliare registra una rapida scalata verso la vetta, con prezzi reali in aumento. E in ultimo, cresce notevolmente il numero di agenti immobiliari, che tra il 1993 e il 2017 aumenta del 127,3 per cento.

Il periodo di discesa si è aperto con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e ha portato, come conseguenza, un generale affossamento dei mercati europei. In un tale scenario non poteva che aumentare la disoccupazione, provocando una contrazione dei redditi e un blocco degli investimenti, che ha generato la recessione del mercato delle abitazioni. Si puntualizza che tale sconvolgimento finanziario ha avuto conseguenze più gravi in Italia, mentre l’Europa, e ancor più gli Usa, sono stati in grado di superarla più rapidamente. 

A partire dal 1993, il valore più basso in termini di compravendite è stato registrato nel 2013, quando se ne contarono appena 410mila. I prezzi continuano il calo ancora oggi, ma ad una velocità decisamente frenata. Solo in tempi recentissimi si può affermare di notare una ripartenza del mercato, dato che i prezzi hanno da poco fermato la loro discesa e le compravendite sono tornate ad aumentare.

È alle porte un nuovo ciclo e una nuova fase di espansione, anche se più light di quelle precedenti. Un incremento più deciso si è visto nel corso del 2016, e le stime per il 2017 sono di ulteriore incremento, con 560mila compravendite attese per la fine dell’anno. L’aumento dei prezzi reali delle abitazioni è legato alle pressioni demografiche e ai fenomeni di urbanizzazione avvenuti in un territorio limitato e sottoposto a vincoli via via più stringenti.

Il sorgere di abitazioni in aree periferiche, meno pregiate e più lontane dai centri e dalle risorse lì disponibili, ha innalzato la richiesta (e dunque il valore) delle abitazioni preesistenti costruite nelle aree centrali, facendo emergere significativi capital gains. Questo aumento genera problemi di disuguaglianza: rende più difficile acquistare un’abitazione per chi non ne possiede, come per esempio i giovani. Tuttavia l’elevata diffusione del possesso di abitazioni in Italia ridimensiona i rischi di insostenibilità delle tensioni sociali evocati dalla crescita del rapporto tra ricchezza e reddito. In un Paese in cui la proprietà della casa è tanto diffusa, l’aumento del prezzo delle abitazioni tende ad avere l’effetto di livellare le disuguaglianze di censo.

Il problema abitativo

Ciò che si aggrava è il problema abitativo di chi non possiede una casa e ambisce ad acquistarne una, un problema che riguarda oggi meno del venti per cento della popolazione, di cui soprattutto i giovani di età compresa tra i 20 e i 34 anni, questione centrale in Italia. I Millennials rappresentano il 16,4 per cento dei cittadini italiani, la percentuale più bassa tra i Paesi dell’Unione europea.

La fotografia attuale della popolazione nazionale mostra un Paese invecchiato. L’Italia è dagli anni settanta del secolo scorso una delle nazioni con il più alto tasso di proprietari di immobili. Il mito del mattone stenta ad essere dimenticato e molte famiglie sono disposte ad attingere ai propri risparmi per poter permettere ai figli di acquistare una casa: una sicurezza indiscussa. Riuscire a comprare una casa è il sogno di tutti i giovani, anche se attualmente poco realizzabile.