La riforma del condominio è stata
approvata ed è legge dello Stato anche se non entrerà in vigore nei tempi consueti,
ma solo dopo sei mesi dalla sua
pubblicazione. Esaminando il testo licenziato v'è da chiedersi: si
poteva fare di più? La risposta è: certamente sì.
Si sarebbe potuto cogliere l'occasione che si
presentava per dar vita ad un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e
soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell'Unione
Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle
persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli
atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e
fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le
righe della stessa normativa approvata.
Certo si sarebbe dovuto costruire poi attorno a
tale innovazione un impianto normativo concepito su basi e schemi diversi da
quelli ai quali siamo tutti legati da ormai settanta anni e dai quali siamo
inevitabilmente condizionati.
Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di
risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura
dell'amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione
attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di
giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.
Ne avrebbe tratto giovamento il condominio
che sarebbe così definitivamente uscito da quel limbo nel quale la dottrina e la
giurisprudenza, qualificandolo come “ente di gestione” sono state costrette a
relegarlo in assenza di soluzioni giuridiche diverse.
Invece, in questo limbo continuerà a rimanere,
rendendo necessario arrampicarsi sugli specchi per affrontare, nella prassi
quotidiana, questioni che avrebbero potuto invece essere facilmente risolte con
la soluzione indicata.
Basti pensare alla recente risoluzione
dell'Agenzia delle Entrate che, stante la mancanza di capacità giuridica in capo
al condominio, ha dovuto ricorrere, con un volo di fantasia che lascia
francamente perplessi, all'individuazione di una società di fatto tra i
condomini promotori dell'installazione di pannelli fotovoltaici per finalità
fiscali connesse ai pagamenti da parte del Gestore.
In realtà, considerazioni giuridiche di natura
formalistica legate a un secolare retaggio culturale hanno messo in ombra la
circostanza che il legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali, può
disciplinare liberamente un istituto anche in modo radicalmente nuovo e anche
uscendo dagli schemi della tradizione fino a quel momento utilizzati.
Ma tant'è, questo è il prodotto finale di anni di
lavori parlamentari su disegni di legge reiteratamente proposti, ripresentati
più volte e modificati spesso in funzione di influenze di gruppi di pressione
portatori di interessi talvolta estranei alle esigenze di rinnovamento, dopo
settanta anni di disciplina codicistica, di un istituto che interessa
praticamente l'intera popolazione del Paese.
Ne è nato un prodotto che potremmo definire
il risultato di un'operazione di restyling dell'istituto che si è limitato a
recepire la pluriennale elaborazione di una giurisprudenza che ha svolto in
questa materia regolata da poche norme e da una infinità di pronunce,
un'attività di supplenza di un legislatore inerte.
Diciamo subito che, alla fine, avrebbe potuto
anche andare peggio poiché durante il lungo iter dei lavori sono state eliminate
numerose norme la cui approvazione sarebbe stata esiziale.
Rammentiamo qui a mero titolo esemplificativo
tutte le disposizioni pesantemente invasive della proprietà che avrebbero
trasformato l'amministratore da gestore delle cose comuni in una sorta di
sceriffo o peggio ancora di capo fabbricato di poco edificante memoria e il
condominio non in un luogo di solidarietà, ma di conflittualità permanente
caratterizzato da delazioni, atti emulativi e conseguenti reazioni e con un
enorme incremento del contenzioso.
Sono state del pari e per fortuna espunte anche
le norme con cui si sarebbero introdotti orpelli burocratici costosi e inutili
come il registro degli amministratori e il registro dei condominii.
Come se non bastassero già i registri esistenti e
come se bastasse essere iscritto in un registro per essere preparato e
adeguatamente formato.
Nonostante siano ancora numerosi i difetti, le
carenze e le contraddizioni ancora presenti, va detto con pari obbiettività, che
alcuni miglioramenti e novità positive sono riscontrabili nell'impianto
normativo approvato.
L'Amministratore
Moltissimi cambiamenti vanno registrati con
riferimento alla figura dell'amministratore.
Cambia ad esempio il
limite per l'obbligatorietà della
nomina che passa da più di quattro a più di otto unità condomini (art
1129 cc), alla
durata
della carica, che rimane di un anno ma con la novità del tacito rinnovo alla
scadenza (pur con le perplessità che genera il mancato coordinamento della norma
con l'art 1135, 1° comma), all'aumento rilevante delle
attribuzioni (art 1130): si pensi ad
esempio alla tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, alla tenuta del
registro di contabilità nel quale vanno registrate tutte le operazioni di
dare/avere in ordine cronologico entro trenta giorni dall'effettuazione, alla
nuova complessa composizione del rendiconto, art 1130 bis, connesso all'obbligo
di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del medesimo entro
centoottanta giorni.
Viene previsto anche l'obbligo, salvo dispensa
dell'assemblea, di agire in giudizio (anche) ai sensi dell'art 63 disp att cc
per la riscossione coattiva dei crediti verso il condomino moroso entro sei mesi
dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
si tratta all'evidenza di un termine posto solo
come limite al di là del quale si configura un motivo di revoca dell'
amministratore, fermo restando però che non può certo essere inteso come un
invito all'amministratore ad attendere tale termine passivamente né tantomeno al
condomino di ritenere il termine come una sorta di legittimazione a
procrastinare i pagamenti.
E' invece al contrario opportuno che
l'amministratore si attivi tempestivamente anche alla luce della previsione
della prededucibilità ai sensi dell'art.111 del RD del 16.3.1942 n. 267 dei
contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè per le
innovazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'art 63 primo comma disp att
cc.
La legge detta anche disposizioni dirette a disciplinare i
rapporti con terzi fornitori e creditori del condominio resi difficiltosi
per effetto della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n
9148/2008.
In proposito l'art 63 disp att cc fa rientrare in
un certo senso dalla finestra quella solidarietà passiva che la citata sentenza
aveva fatto uscire dalla porta, mitigandola però, con la previsione di una sorta
di sussidiarietà, posto che si vieta ai creditori di agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti prima di aver escusso gli altri
condomini.
Viene anche stabilito da un lato che chi subentra
nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (e fin qui tutto
come prima) e, dall'altro lato, che il cedente rimane obbligato in solido con
l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del
diritto.
Non basta quindi una comunicazione dell'avvenuta cessione,
essendo richiesto l'invio di copia dell'atto traslativo.
Importanti anche le norme dettate in tema di revoca da parte dell'autorità
giudiziaria con l'elencazione sia pure a titolo esemplificativo di
specifiche fattispecie di gravi irregolarità (art 1129), e con la statuizione
dell'obbligo, a richiesta dell'assemblea, di munirsi di polizza assicurativa per
la responsabilità civile e soprattutto, le disposizioni relative ai requisiti
necessari per l'esercizio dell'attività.
E' questa la novità forse più rilevante per
quanto concerne l'amministratore perché segna un mutamento epocale rispetto al
passato: sparirà , se non nei casi
in cui l'amministratore sia anche condomino, la figura dell'amministratore
dilettante.
Dall'entrata in vigore della legge in poi
l'amministratore dovrà essere in possesso di un diploma di scuola secondaria e
aver svolto un corso di formazione iniziale (a meno che non abbia svolto
l'attività almeno per un anno nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in
vigore della legge) e dovrà , in ogni caso e senza eccezione, frequentare corsi
periodici di formazione.
L'Assemblea
Rilevanti novità sono introdotte (art 66 disp att
cc) anche per quanto riguarda l'assemblea, ad esempio per quanto riguarda le
modalità di invio dell'avviso di
convocazione e le modalità del suo svolgimento.
Anche con riferimento all'assemblea, va rilevato
che sono state eliminate disposizioni presenti nel testo precedente che,
recependo alcune, peraltro isolate, sentenze di merito prevedevano il divieto di
tenere assemblee nei giorni festivi, estendendo il divieto a qualunque festività
religiosa di qualsiasi confessione, disposizioni che avrebbero comportato
effetti micidiali, soprattutto per quei condominii ubicati in luoghi di
villeggiatura nei quali i proprietari si recano soprattutto o soltanto nei
giorni festivi.
Il combinato disposto dei divieti e delle limitazioni delle deleghe da un lato e
il divieto di cui sopra avrebbero sostanzialmente reso ingestibili quei
condominii.
Non è stato invece purtroppo accolto il
suggerimento di eliminare l'istituto rivelatosi del tutto inutile nella prassi,
dell'adunanza in prima convocazione
Vengono previste maggioranze in taluni casi
più agevoli da conseguire, ma viene al tempo stesso riconfermato il fondamentale
principio della necessità della doppia maggioranza, che costituisce un cardine
insostituibile a garanzia della democrazia in condominio e quello della
necessità comunque della esistenza della maggioranza ai fini della valida
costituzione dell'assemblea.
Viene chiarito specificamente (art 1120) quali
maggioranze siano necessarie (quelle del secondo comma dell'art.
1136 cc) per disporre alcune innovazioni regolate da leggi
speciali : eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo
energetico, realizzazione di impianti fotovoltaici, di cogenerazione, fonti
eoliche o comunque rinnovabili, realizzazione di parcheggi destinati al servizio
delle unità immonbiliari o dell'edificio, impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva.
Il diritto di voto viene attribuito a
proprietari e usufruttuari, per quanto di competenza di ciascuno, mentre non si
fa cenno all'usuario né all'habitator, né al conduttore che rimane comunque
titolare del diritto di voto nei casi previsti dall'art 10 della legge n.392/78
e che secocndo la pronuncia 23.1.2012 n.869, ha, limitatamente a tali questioni
, anche un autonomo diritto di impugnativa della delibera.
Viene sancito espressamente il divieto di conferire deleghe
all'amministratore esteso a qualunque assemblea e il limite per il
conferimento di deleghe quando i condomini siano più di venti (il delegato non
può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale).
Altre
novità
La legge risolve poi alcune dibattute questioni:
ad esempio
in materia di
videosorveglianza sulle parti comuni, in risposta ad una sollecitazione del
garante della privacy che da tempo chiedeva venissero introdotte disposizioni
chiare, si prevede che l'installazione dei relativi impianti possa essere
deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art
1136 cc.
Infine, vengono chiariti dall'art.70 ter disp att
cc, alcuni aspetti controversi in materia di mediazione in condominio (in
attesa di conoscere le motivazioni della sentenza della Corte costituzionale
sulla illegittimità della obbligatorietà della mediazione).
Queste in sintesi le prime valutazioni su una
riforma ormai attesa anche se nella consapevolezza delle sue carenze e delle
problematiche che comunque certamente deriveranno dalla sua applicazione.
Vedremo ora quale sarà il suo impatto sui rapporti condominiali.
I canoni hanno fatto segnare tendenze analoghe, ma essendo la locazione uno “sbocco” in caso di impossibilità di accesso alla proprietà, si è registrato nell’ultimo anno un significativo rallentamento della flessione sul segmento residenziale, mentre sul versante degli immobili strumentali alle attività produttive, il calo è proseguito con intensità analoghe a quelle dei precedenti due anni. Nel complesso, il mercato delle locazioni residenziali ha manifestato nel 2014 una minore dispersione dei valori e un innalzamento del canone mediano. Sul fronte creditizio non vi sono dubbi sul superamento degli eccessi restrittivi che hanno caratterizzato la fase più acuta della crisi, ma pare altrettanto evidente che il ritorno alla normalità allocativa sia un processo appena avviato e, per il momento, limitato al sostegno delle famiglie. Una correzione più marcata dei prezzi, stimabile nell’ordine di un ulteriore 10% sulla base di un’analisi delle condizioni del mercato creditizio pre e post crisi, consentirebbe di attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi. È, tuttavia, alle erogazioni che occorre fare riferimento per garantire un irrobustimento delle dinamiche moderatamente espansive. Anche se non vi sono dubbi che il punto più basso dell’attività transattiva sia ormai alle spalle, la strada da fare pare tutt’altro che breve, ed è forse venuto il tempo di accelerare il passo.
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